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房屋租赁合同纠纷

发布者:张惠珍律师 时间:2023年05月23日 190人看过举报

律师观点分析

上诉人诉称


甘肃XX公司上诉请求:1.依法撤销甘肃省榆中县人民法院(2018)甘0123民初3838号民事判决,发回重审或依法改判;2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:一、涉案合同为返本销售商品房的一部分,应属无效合同。2011年5月25日,道X与甘肃XX公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋,支付223576元购房款,同时与甘肃XX公司签订《房屋租赁合同》,双方实际建立了返本销售商品房关系。《商品房销售管理办法》第十一条第一款规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”一审判决认定涉案合同合法有效,是对返本销售商品房行为的鼓励,属于认定事实错误。二、一审判决认定上诉人提交的民事调解书与本案无关,不能作为解除合同的依据,该认定错误。云鼎XX系上诉人的实际控制人,持股80%。上诉人公司的员工工资、办公用品、场地、维护费等均由云鼎XX负担。自2017年开始,由于银行内部政策要求限期全面回收贷款资金,致使云鼎XX欠外债近6亿元,这种情况是上诉人签订本案《房屋租赁合同》及补充协议时无法预见的。因此该民事调解书是本案《房屋租赁合同》能否履行、合同目的能否实现的关键。


被上诉人辩称


道X辩称,一、一审判决认定事实清楚,涉案合同真实、合法、有效。双方自愿、平等地签订《房屋租赁合同》,系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制规定,合法有效。《商品房销售管理办法》是为了规范商品房销售方式,约束房地产开发企业的销售行为,不能导致本案的《房屋租赁合同》无效。二、甘肃XX公司与上诉人属于不同的法律主体。上诉人是甘肃XX公司的子公司,是独立的法人,能够自负盈亏、自担风险。上诉人称甘肃XX公司负债累累的情况与本案没有直接关联性。因此一审判决认定事实正确,上诉人应当继续履行合同。请求驳回上诉人的上诉请求。


一审原告诉称


甘肃XX公司向一审法院起诉请求:1.判令解除原、被告之间签署的《房屋租赁合同》及补充协议;2.本案的案件受理费由被告承担。

道X向一审法院反诉请求:1.判令被反诉人支付拖欠的房屋租金43096.6元及占用资金期间的利息1091元(利息自2018年8月1日起计算至2019年1月1日止);2.判令被反诉人支付2018年8月1日至2019年1月1日期间违约金10744.15元;3.判令被反诉人支付2019年1月2日起至实际付清房租期间的资金占用利息及违约金;4.案件受理费由被反诉人承担。


一审法院查明


一审法院认定事实:2011年5月25日,原、被告签署《房屋租赁合同》,约定:被告(反诉原告)道X将其位于兰州市榆中县建筑面积62.3平方米的商铺租赁给原告(反诉被告)甘肃XX公司使用,租赁期限为12年,自2011年9月1日起至2023年8月31日止,房屋年租金为36965元。同时约定,须提前30天缴纳下期房租,租金每壹年交纳一期。如不能按时交纳房租,每月承担拖欠房租5%的违约金。合同履行中,双方于2015年3月7日签订《房屋租赁合同(补充)》协议,约定从2015年9月1日起,年租金调整为43096.6元。2018年8月1日原告(反诉被告)甘肃XX公司未按时交纳2018年9月1日至2019年8月31日租金43096.6元,原告(反诉被告)的行为已构成违约,应承担2018年9月1日至2019年1月1日违约金10774.15元。


一审法院认为


一审法院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,受法律保护,原、被告均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。经查被告(反诉原告)已依约将涉案房屋交付原告(反诉被告)使用,原告(反诉被告)理应按照合同约定按时足额交纳租金。合同履行中出现房租涨跌属于正常的商业风险,当事人不能以此为由变更或解除合同。且原告(反诉被告)并未提供充分证据证实合同有效成立后,履行完毕之前,作为合同缔结基础或环境因不可归责于当事人之事由发生重大变化,符合变更合同内容或解除合同的条件。故本案原告(反诉被告)是否因难以或无法预料、控制的因素作用,导致经济活动主体的预期收益与实际收益发生背离,因而蒙受经济损失的证据不足。《房屋租赁合同》签订于2011年,双方已经履行了七年时间,期间又于2015年协商上涨租金,说明原告(反诉被告)对租金的涨跌有一定预期。如轻易予以解除,将不利于维护交易稳定和正常的交易秩序。故对其要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议的理由不足,一审法院不予支持。对被告(反诉原告)主张违约金的诉讼请求,理由正当、证据充分,应予以支持。对主张利息损失的诉讼请求,一审法院认为利息属于法定孳息,利息给付并非合同给付的本来目的,而是合同无法履行或非正常履行的法律后果,旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益,其属于损害赔偿责任的内容,本案约定的违约金已弥补其利息损失,不应一并主张,故该项诉讼请求,一审法院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条第四十六条第六十条第一百零七条第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决:一、驳回原告(反诉被告)甘肃XX公司的诉讼请求;二、原告(反诉被告)甘肃XX公司于判决生效后十日内支付被告(反诉原告)道X房屋租赁费43096.6元(2018年9月1日至2019年8月31日期间)、违约金10774.15元(2018年9月1日至2019年1月1日期间),共计53870.75元;三、驳回被告(反诉原告)道X的其他诉讼请求。案件受理费50元(已减半)、反诉费587元(已减半),合计637元,由原告(反诉被告)甘肃XX公司负担。


本院查明


二审中,当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致,本院予以确认。


本院认为


本院认为,本案的争议焦点有二:第一、涉案的《房屋租赁合同》及补充协议是否合法有效。涉案商铺的《商品房买卖合同》系道X与甘肃XX公司签订,而本案的《房屋租赁合同》及补充协议是道X与甘肃XX公司签订,甘肃XX公司与甘肃XX公司属于不同的法律主体,均是独立的法人。道X的房屋购房款向甘肃XX公司交纳,而涉案房屋由甘肃XX公司使用,房屋的租费系甘肃XX公司向道X支付,因此本案的《房屋租赁合同》不属于商品房返本销售合同,该合同合法有效。上诉人主张涉案合同为返本销售商品房的一部分,应属无效合同的理由,本院不予采信。第二、涉案的《房屋租赁合同》及补充协议是否应予解除。双方当事人签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效,双方均应按照合同约定全面履行己方义务。上诉人在约定的租赁期限届满前要求提前解除租赁合同,其称因甘肃XX公司负债累累,导致其无法继续履行本案的租赁合同,该情况系无法预见、不可抗力。因甘肃XX公司与甘肃XX公司属于不同的法律主体,故该解除合同的理由不成立,且不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的法定解除条件,故对上诉人要求解除涉案《房屋租赁合同》及补充协议的上诉请求,不予支持。

综上所述,甘肃XX公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:


裁判结果


驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费100元,由上诉人甘肃XX公司负担。

本判决为终审判决。

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