张彦律师

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陈浩与武汉软景房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

发布者:张彦律师|时间:2019年06月16日|分类:房产纠纷 |486人看过


湖北省武汉市洪山区人民法院

2018)鄂0111民初3465

原告:陈浩,男,19841030日出生,汉族,住武汉市洪山区。

委托诉讼代理人:张彦、卢倩倩,湖北鼎力众邦律师事务所律师。

被告:武汉软景房地产开发有限公司,住所地武汉市东湖新技术开发区花城大道8号。

法定代表人:于世平,该公司总经理。

委托诉讼代理人:袁全,该公司员工。

委托诉讼代理人:黄春红,湖北立丰律师事务所律师。

原告与被告武汉软景房地产开发有限公司(以下简称软景房地产公司)商品房销售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张彦,被告软景房地产公司的委托诉讼代理人袁全、黄春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付逾期交房违约金(违约金以购房款为基数,按照日万分之二标准自201771日计算至达到法定交房条件日止);2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告于2016年签订了《武汉市商品房买卖合同》一份,约定被告将武汉软件新城一期商品房项目312单元801房屋出售给原告,被告应当于2017630日之前交付房屋。合同签约后,原告依约履行了全部付款义务,被告却未按期交付房屋,已构成违约,被告仅同意按照合同约定的低标准支付违约金,双方因违约金的支付产生争执。现原告为维护自身合法权益,依法向法院提起诉讼,望判如所请。

被告软景房地产公司辩称:1、原、被告双方签订的合同为武汉市住房保障和房屋管理局会同武汉市工商行政管理局共同发布的示范性合同,而非被告单方面制作,其中关于违约责任的约定充分尊重当事人的意思自治。因此,违约金应按照合同约定计算。2、我公司虽存在逾期交房,但原告未充分证明其实际损失高于约定的违约金;若法院调高违约金,应以合同约定的日万分之0.5为限,计算181天;本案调整违约金标准,应以实际损失为限,参照被告提交的租赁价值咨询报告确定原告的损失,而不应参照碧桂园生态城商品房买卖合同纠纷案的违约金标准对本案进行裁判。

本院经审理认定事实如下:2016年,原告(买受人)与被告软景房地产公司(出卖人)签订《武汉市商品房买卖合同》一份,合同约定:买受人向出卖人软景房地产公司购买武汉软件新城住宅一期商品房第312单元81号房一套,房屋总价款为947271元,……。第九条交房期限及条件:出卖人应当在2017630日前,将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收;2、公共配套设施、市政工程设施及园林绿化工程按设计要求建成;并满足使用功能要求;3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成,并经过相关行业单位认可达到正常使用条件;4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续;5、供电:于2017630日前通电;6、给水:于2017630日前通水;7、供气于2017630日前燃气管道铺设进户,具体通气时间以燃气公司的正式通知为准;8/9/10/;。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因,需延期交付使用的,出卖人应当在发生之日起60日内书面告知买受人。第十一条出卖人逾期交房的违约责任:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第2种方式处理:2.按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金,合同继续履行。(2)逾期超过90日后,总计按照买受人已付款的千分之五向买受人支付违约金,合同继续履行。合同签订后,原告依约向被告支付购房款947271元。

另查明,20171228日,武汉软件新城住宅一期项目取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》;庭审中,原、被告一致确认该毛坯商品房存在逾期交房181天的事实,现原告已经办理收房手续。

另武汉洪房房地产土地估价有限公司于2018年对武汉软件新城一期21套房屋租赁价值进行评估,得出房屋租金单价为10-15/平方米/月不等。被告武汉软景房地产公司在审理期间向本院提出对涉案房屋同地段租金申请评估,因该申请已过指定的举证期限,本院不予准许。

以上事实有原、被告提交的《武汉市商品房买卖合同》、销售不动产统一网络发票、《租赁价值咨询报告》及原、被告庭审陈述等证据在卷佐证。

本院认为,本案的争议焦点为:合同约定的违约金标准是否应当调整及标准如何确定的问题。

原告认为合同约定的被告逾期交房违约责任条款为不公平的格式条款,非当事人真实意思表示,应为无效条款;被告逾期交房给原告造成了损失,且被告存在过错,应将违约金调整至合情合理合法范围,即日万分之二。被告认为原告未充分举证证明其损失高于合同约定,不应调整违约金标准;即使高于标准的也远低于其主张的日万分之二,建议以原告实际损失为限,判令以合同约定的日万分之0.5或以被告提交的评估报告为依据适当调高违约金。

本院认为,合同约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求法院予以增加;本案中,考虑到原告的诉讼主张、违约时间、涉案房产的实际地理位置、该地段租金等各种因素,同时被告的评估报告亦证实合同约定标准低于实际损失达30%以上,故本院认为合同约定的违约金标准过低,应予以调整。本院在原、被告双方原有合同约定基础之上,依照公平原则与诚实信用原则,酌定违约金以已付款的万分之0.7为标准,计算181天,即12001.9元(947271×0.00007×181)。对于原告主张的按照日万分之二的标准计算违约金的诉请,因原告举证不能证明其损失高达此标准,本院对于过高部分不予支持;对于被告主张的以原合同标准计算违约金的抗辩意见,因该标准不足以弥补原告损失,本院不予采纳。

综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:

一、被告武汉软景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈浩支付逾期交房违约金12001.9元;

二、驳回原告陈浩的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取262元,由被告武汉软景房地产开发有限公司负担131元,原告自行承担131元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

员 晋艳影

二〇一八年十二月二十日

法官助理 覃伏明

员 徐 娜

http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=22519327-11bd-494b-994a-a9c20092be8c&KeyWord=

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