上海房产纠纷律师余金龙，为您提供上海房产纠纷法律咨询，电话：1821750162

1、咨询：我和我妻子2007年结婚之后一直租房居住，今年父母打算为我购买一套房子，房产证上写我和父母的名字。我想知道，我妻子是否也能享受该房产的所有权?

律师回复：您好！依据我国《婚姻法》规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”房产是您父母为您婚后购置，并将您加为共有人。如果您的父母明确表示赠与儿子一方，则您妻子对此房产无任何权利；如父母未作任何表示，则视为是对您及您妻子的共同赠与。

2、咨询：我几个月前通过房产中介签订了一份二手房买卖合同，签合同的时候交了一万元的定金。可是到了交房子的时候，卖方违约了，好像是另外有人愿意出更高的价钱购买他的房子。请问，卖方是不是违约?房屋买卖违约我的定金能拿回来吗?

律师回复：您好！房东构成违约，需要支付违约金，即双倍的定金。在房屋买卖合同中约定定金的可依据我国《担保法》：约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

3、咨询：我买房签了商品房认购书，要交一万元定金， 签认购书的时候，因为当时未带足够的定金，于是签了5000元定金的认购书，只交了5000元的定金。后来过了两天去补交了5000元的定金，但认购书没有改还是5000元定金。 现在因为那里交通不方便不打算买了，请问能不能退还定金啊？

律师回复：您好！定金起着担保作用，你违约不签合同的话，属你违约，你不能要求退还定金。但是合同书上载明定金为5000元。所以您可以将多交的部分要回。

4、咨询：我和丈夫2008年登记结婚，俩人有一孩子，2010年买房丈夫拿出首付，我每月工资用来一切生活开销，他负责还外债，双方共同摊还贷款，现在由于婚姻不稳定，我想知道，离婚的话买的房子该如何分割，孩子归谁抚养？

律师回复：您好！房子属于夫妻共同财产，原则上可以平均分割。对于孩子抚养问题，可以协商解决，不能达成一致意见由法院判决有一方抚养，另一方给付抚养费。如果在今后的抚养期内，一方不适合抚养小孩，另一方可以到法院重新起诉，要求变更小孩抚养权。

5、咨询：我公司承租的写字楼没有备案，现被新业主买下，说我们之前的租赁合同无效，新业主作为现在的房屋所有人，并未与我公司签订新的租赁合同，他有权利让我们搬走吗？

律师回复：您好！经营性用房签订房屋租赁合同，一定要办理登记备案手续。如果没有办理，无法取得对抗第三人的效果。您公司签订的房屋租赁合同有效，但是由于你们没有备案，“买卖不破租赁”并不对新业主发生效力，他有权让你们搬走。

6、咨询：请问现在我买了农村的小产权房子，能否办理房产证，我是外地的。现在房东想按照原价收回房子，还到供电局去要求停我的用电，当时的合同是写的一方违反合同另一方是要赔偿100万，合同是否有法律效力？

律师回复：您好！小产权房是不能办理房产证。房屋回收的价格是由双方协商确定的。至于你的合同是否有效，购买宅基地这一部分内容违法我国法律规定是无效的，其余部分是否有效，要根据合同的具体内容确定。

7、咨询：我在津南区买了一套房子，贷款还没有下来，但是现在这个楼盘降价了，每平方降了600元，我想退房，请问可以吗？

律师回复：您好！如果您已与开发商签订了购房合同，在购房合同中没有对此予以约定，您应按合同约定履行，如果你想退房将承担违约责任。

8、咨询：上个月我买了一套二手房，但是对方的房产证还没有拿到，请问到时候他不卖房子给我了怎么办？他如果卖给其他人了怎么办？我该如何规避风险呢？

律师回复：您好！根据我国《物权法》的规定，不动产以登记生效，所有权才发生转移，目前该房屋尚未取得所有权，您与卖方之间形成的是债权关系，在法律上存在很大的风险，如果将来卖方违约将房屋卖给其他人且办理了过户登记手续则很难保障您的权益，所以对于没有产权证的房屋，建议您购买之前尽量慎重考虑。

9、咨询：律师你好，08年的时候我和我女朋友在天津买了一套房子，当时写的是她的名字，但是我付的全款，现在和她分手，想把房子要回来，可以吗？我该怎么办？

律师回复：您好！您只有通过诉讼解决这个问题，根据《物权法》的规定，房屋的所有权归女方所有，因此，您需要提供有力的证据证明购房款是由您支付的，这个证据收集有一定的难度，最好是在专业律师的指导下进行。

10、咨询：律师你好，我于今年5月份新购以商品房住宅，两月后墙体出现裂缝，每面墙都有，窗户出现漏雨现象，几次找到开发商都未得到解决，我提出所要有关验收交付资料，他们也没提供出来，现我提出退房可不可以？

律师回复：您好！如没有通过验收的房子可以要求退房，如已通过验收要求修复，无法修复又严重影响居住的也可以要求退房。

来源 ：法律讲堂