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参加工作一年的小朱想和好友合伙买套两居室住房,既省去短期租房的麻烦,又可当长线投资。他很想知道,合伙买房行不行得通,需要符合哪些条件;如果是按揭买房,能不能共同贷款。
据了解,亲友间合伙买房的现象并不少见,特别是在限购、限贷的政策下。虽然只要符合相关政策,两人甚至多人共同购买住房是可以的,但这类买房,房产共有方都可能面临相当风险。
一套房产要登记多个产权人时,有“共同共有”和“按份共有”两种方式。共同共有,不分份额大小,分割时原则上是均分,常见为夫妻双方购房。按份共有,原则上按照出资比例来分割,除非双方约定不按出资比例分割。如果是亲友间合伙买房,一般采用后者。
银行个贷部门的工作人员透露,目前朋友一起买房的情况不少,银行对这类贷款采取非常谨慎的态度。两人或多人合伙买房,在银行住房贷款合同中,只能把一个人作为“主贷款人”,其他都是“共同贷款人”。确定主贷款人时,一般选择有贷款资格、还款能力强的那个。
贷款过程中,主贷人与银行发生借贷关系;其他共有人均要在同一套个人抵押合同上签字(有配偶的一方,其配偶也要到场签字),表示同意将所购的共有房产抵押给银行。不过,这样并不能够规避风险。一旦共有人之间发生纠纷,主贷款人要承担其他共有人不按约定还款的风险。也有一些银行在个人抵押借款合同外,与所有共有人签订多方协议。多方协议明确了所有共有人之间的权利和义务,当借款人不能按时还房贷时,银行可以向其他共有人催收贷款。
律师建议,如果以一方名义向银行借款,并独自归还,应当在书面协议中写清银行借款是否算一方出资,以及将来的分割方式。如果以一方名义向银行借款而由双方共同偿还,就需有更详细的约定,约定款项的进出账户,每月还款也要通过银行转账。这么做可以尽量规避,一方将现金交给借款的一方来还贷,而没有出入账记录,以致产生纠纷后难以自证的风险。
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