律师观点分析

西安仲裁委员会

裁决书

西仲裁字(2016)第1806号

申请人:孔某某,男,汉族,1970年出生,住陕西省*县*镇*村五组。

委托代理人:易律师。

委托代理人:郭占友,陕西渭临律师事务所。

被申请人:陕西某房地产开发有限公司

住所地:陕西省西安市*区*路*字*号

法定代表人:张某某

委托代理人:展律师

委托代理人:同律师

西安仲裁委员会(下称本会)根据申请人孔某某(下称申请人)与被申请人陕西某房地产开发有限公司(下称被申请人)签订的《商品房买卖合同》中的仲裁条款,以及申请人向本会递交的仲裁申请；受理了上述仲裁条款项下的仲裁争议案。

本会在受理了申请人的仲裁申请后,向被申请人邮寄送达了仲裁参加通知书、仲裁申请书副本、举证通知、仲裁员名册、仲裁规则等应诉材料。邮局以地址有误为由而被退回。因此本会于2016年12月3日在《西部法制报》上依法向被申请人公告送达了上述仲裁文书。同时定于答辯期满后第10日上午九时在本会开庭,被申请人当庭出庭参加了庭审活动。

仲裁庭审阅了申请人提交的仲裁申请书及双方的证据材料后,于2017年2月27日就申请人的本请求进行开庭,进行了不公开审理。申请人的委托代理人易律师、郭占友及被申请人的委托代理人展律师、同律师出庭参加了庭审活动。双方当事人就本案申请人的本请求所涉及的事实和法律适用问题进行了陈述和答辩,质证了证据材料；回答了仲裁庭的询问,进行了辩论并做了最后陈述,本案现已审理终结。

本案案情、仲裁庭意见及裁决分述如下：

案情

申请人称:申请人与被申请人于2014年6月15日签订了《商铺认购合同》,约定:申请人购买被申请人开发建设的位于渭南市华州区新秦路北段东侧的浩鑫广场1层1007号商铺,该商铺面积为28.43/㎡,单价为18000元/㎡,总金额为:伍拾壹万壹仟柒佰肆拾元整,合同签订当日,申请人就支付给被申请人全部购房款，按照合同第七条约定的交付期限,被申请人应当在2015年6月1日前,将验收合格后的商铺交申请人使用,但被申请人至今未交付房屋,工程遥遥无期,违背了合同的约定,丧失诚信。据此,逾期交房后,申请人发现被申请人工程拖廷、停工,管理混乱,当即向被申请人主张权利,要求退还购房款,承担违约责任,但被申请人无人负责,拒不履行。无奈，申请人从2015年8月7日开始向政府主管部门寻求帮助,但至今无果。

综上所述,申请人认为:被申请人的行为违反了《商铺认购合同》第七条和第八条的明确约定,构成了根本性的严重违约，侵害了申请人的财产权利,给申请人造成了较大损失。为维护申请人合法的财产权利,根据双方签订的“商铺买卖合同”第十八的约定,特向贵委提出仲裁申请,请求：

一、依法裁决解除申请人与被申请人签订的《商铺认购合同》。

二、裁决被申请人向申请人退还已付商铺购买款511740元；支付违约全25587元；赔偿损失27269元；共计564596元。

三、本案仲裁费用由被申请人承担。

被申请人辯称:因廷迟交房的原因是由于政府原因造成的。按照合同第九条约定,其不承担申请人诉请的违约责任。因其没有违约,故要求继续履行合同,另外,我方当庭提出反请求,因需要收集各种证据,提出延期审理中请。

中请人举证的证据及证明目的如下

第一组证据:1、商铺认购合同一份,2、购房收据一份,3、一楼平面图一份。证明目的:证明申请人与被申请人签订商铺认购合同和已付购房款的事实。申请人按照合同约定已交付房款511740元,被申请人未按照约定期限交付房屋,应当承担退还购房款,支付违约金的责任。

第二组证据:1、信访情况登记表一份,2、*县信访局来访事项转送单一份,3、1#楼销控表一份,证明目的:证明申请人向政府主管部门反映到期未交房,要求按约定处理的事实,申请人所购商铺由于被申请人已更改设计,面积增大的事实。证明申请人主张被申请人退还房款,承担违约责任的起算日期和被申请人应当承担损失赔偿的责任,所购商铺涉及面积已经变更,所买商铺已无法交付,被申请人应当退还房款,承担违约责任,赔偿损失。

被申请人对申请人举证的证据质证意见如下：

对第一组证据,真实性认可,证明目的不认可,合同应当全面理解。

对第二组证据中信访情况登记表和*县信访局来访事项转送单,真实性认可,对证明目的不认可,与本案无关,也无法证明我方违约,对1#楼销控表的真实性有异议,对证明楼层建筑情况变更的证明目的认可。对退房情况说明(协议)的证明目的不认可,我方不存在违约。要解除合同,应当提前告知对方,在证据中没有已经告知我方的相关证据,而且在证据中没有可以证明我方违约的证据。

被申请人举证的证据及证明对象及内容如下：

举证中,被申请人提出反请求的申请,要求证据在反请求审理中一并提供,2017年3月10日申请人向仲裁庭提出书面撤回反请求的申请,放弃对本请求证据举证的权利。

仲载庭经审理查明:2014年6月15日申请人与被申请人签订《商铺认购合同》,申请人在2014年6月15日付清全部房价款,计人民币511740元。合同第七条约定交付期限:被申请人应当在2015年6月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将本合同约定的经验收合格的商铺交付申请人使用。被申请人至今未向申请人交付商铺房屋。根据合同第八条约定出卖人逾期交房的违约责任:第(2)项约定:逾期超过30日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当在买受人解除合同之日起15天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。2014年6月15日申请人以向被申请人支付购房款511740元*5%=25587元。

又查,申请人所购涉案商铺被申请人已承认更改设计,面积增大。但未通知申请人。申请人向政府主管部门反映,2015年8月7日*县信访局来访事项转送单一份,其内容申请人反映被中请人到期未交房的事实,要求按合同约定处理。

审请人请求解除合同从2015年8月7日起减去合同约定的15天,即2015年8月23日到2016年的10月23日按照银行同利率进行计算赔偿损失。

又查,申请人与被申请人在签订合同时,被申请人没有取得五证的合法手续,2015年2月5日被申请人称补办了五证的合法手续。

另外,被申请人于2017年2月27日向仲裁庭提出书面反请求的申请,2017年3月10日向仲裁庭提出书面撒回反请求的申请,放弃对本请求证据举证的权利。

以上事实,有申请人与被申请人提交的证据材料及庭审笔录在卷佐证。

仲裁庭意见

仲裁庭认为:涉案在双方签订合同以后被申请人取得了五证的合法手续,因此,双方签订的《商铺认购合同》系双方真实意思表示,其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定；该合同合法有效,双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。申请人按约定履行了付款义务,被申请人应按合同约定于2015年6月1日前将验收合格后的商铺交付申请人,而被申请人未按照合同约定履行交付房屋的义务,属于违约行为,对于被申请人抗辩逾期交房是由于政府原因造成,要求继续履行合同不承担违约责任之抗辩。仲裁庭认为,被申请人在庭审举证中,未向仲裁庭提供任何证据是由于因政府原因导致不能交付商铺,因此,对被申请人要求继续履行合同之抗辩、仲裁庭不子采纳。

根据本案查明的事实,申请人在举证中,以开发商擅自变更设计:被申请人当庭亦承认设计变更,根据相关法律规定，被申请人未履行设计变更后的通知义务,单方擅自变更合同内容增大面积。且不能按期交房,致使申请人不能实现合同目的。被申请人的行为已构成根本违约,根据申请人向*县信访局来访反映被申请人到期未交房的事实,要求按合同约定处理,仲裁庭认为,申请人向*县信访局来访反映的材料应视为申请人向被申请人的催告行为,因而,双方合同约定的解除条件已经成就，故对申请人以被申请人逾期交房请求依法解除合同(退房)，并根据合同约定要求被申请人承担退还已付商铺购房款、支付违约金请求,理由充分,证据确凿。仲裁庭依法予以支持。合同解除后,被申请人应将申请人累计已付款511740元返还给申请人,并按合同约定累计已付款的5%向申请人支付违约金。自违约之日2015年6月1日起)计算至已付款全部付清之日止。

另外,对于申请人请求赔偿损失27269元,仲裁庭认为,根据《合同法》第113条规定，本案中,双方合同约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如果约定的违约金低于造成的损失的，申请人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案申请人未请求增加违约金,而要求被申请人赔偿损失。按照相关法律规定，损失是应以实际损失的程度作为赔偿的范围,其损害事实必是实际已经发生的,未发生的损害事实不能产生损害赔偿金。因而,对于申请人主张的损失赔偿一节,未向仲裁庭提供实际已发生的损害事实的相关证据。因此,双方的合同已经约定了违约金的补偿；申请人对同一违约事实不能同时主张支付违约金和损失赔偿。故对申请人主张赔偿损失之请求,违背合同约定及法津规定,仲庭依法不子支持。

裁决

基于上述意见,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条四款、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国仲裁法》第二条、第五十一条的规定,裁决如下：

一、申请人孔某某与被申请人陕西某房地产开发有限公司于2014年6月15日签订《商铺认购合同》子以解除。

二、被申请人自收到本裁决书之日起十日内向申请人退还购房款511740元,支付违约金25587元。

三、驳回申请人请求被申请人赔偿损失的仲裁请求。

四、本案仲裁费18455元,由被申请人承担17389元,由申请人承担886元。仲裁费申请人已预交,被申请人承担的部分在履行上诉给付义务时一并支付申请人。