郑思琪律师
律师观点分析
律师观点分析
本案是典型的因土地用途违规引发的场地租赁合同纠纷，核心法律逻辑可归纳为四点：
违反土地用途管制的租赁合同依法无效
根据《中华人民共和国土地管理法》规定，使用土地必须严格按照土地利用总体规划确定的用途执行，农用地不得直接用于非农经营性建设。案涉土地为农用地，用于开设农家乐属于非农经营用途，租赁合同因违反法律强制性规定而自始无效，这是全案责任认定的基础前提。合同无效按过错比例分担损失
民事法律行为无效后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租方作为场地权利人，负有知晓土地性质与使用限制的法定义务，违规出租用于非农经营存在主要过错；承租方作为经营性主体，未尽到土地用途核查、建设报批的审慎义务，同样存在次要过错。合同无效不免除场地占有使用费支付义务
租赁合同无效，但承租人已实际占有、使用案涉场地，应当参照合同约定的租金标准支付场地占有使用费，不能以合同无效为由拒绝支付实际占用期间的费用，这是处理无效租赁合同的通用裁判规则。损失主张适用严格举证规则
承租方主张投入损失，需提交完整的付款凭证、实物留存证据、投入与案涉场地的关联性证据；无法充分举证的，需承担举证不能的不利后果，法院仅能结合现场遗留物与双方确认的实际投入酌情认定损失金额。
案情回顾
本案由广东省东莞市第一人民法院审理，郑思琪律师作为被告（出租人）的委托诉讼代理人参与诉讼。
出租人与两名承租人签订《场地租赁合同》，约定承租人承租约 25 亩场地用于农家乐经营，业态涵盖钓鱼场、烧烤场、野炊场、露营场等；出租人同意承租人在场地内搭建总面积约 580 平方米的固定式雨棚；租赁期限 11 个月，租金合计 91663 元，分两期支付。
合同签订后，承租人进场开展场地改造与设施搭建，投入农家乐经营筹备。随后当地城市管理和综合执法部门认定，案涉场地内搭建铁架棚未取得《建设工程规划许可证》，属于违法建设，责令立即停止违法行为并限期自行拆除。
承租人认为，出租人已明确同意搭建且承诺场地可用于农家乐经营，现因行政查处导致合同目的完全无法实现，出租人应承担全部赔偿责任，遂向法院提起诉讼，要求出租人赔偿经营投入及设备损失共计 150112 元。
出租人对此不予认可，主张案涉损失属于承租人自身经营成本，且承租人自进场后从未支付任何租金、长期占用场地不予交还，据此提出反诉，要求承租人支付 2023 年 9 月 1 日至 2024 年 10 月 31 日期间的租金及占有使用费共计 116666.66 元及相应利息。
法院经向自然资源部门核查，最终确认案涉土地为农用地，依法不能用于经营农家乐。
律师代理方案
郑思琪律师接受出租人委托后，围绕 “减损 + 回款” 的核心目标，制定了 “抗辩压损 + 反诉确权” 的双轨代理方案：
效力定性与过错比例抗辩
首先明确案涉合同因违反土地管理法强制性规定无效，同时就过错分担提出针对性抗辩：一方面指出承租人作为经营性商事主体，负有核查土地性质、办理建设审批的法定义务，其未履行报建手续擅自搭建固定雨棚，自身存在明显过错；另一方面客观认可出租人对土地用途告知不足的责任，争取法院认定合理的过错分担比例，避免出租人承担过高的赔偿责任。逐项质证压缩损失范围
针对承租人主张的 15 万余元损失，分类拆解、逐一抗辩：
将厨师工资、餐费、日常耗材等经营开支排除在无效损失之外，该类费用属于经营消耗性支出，并非合同无效导致的直接损失；
对无付款凭证、无实物留存的投入（如部分鱼塘放鱼费、零散采购费），以举证不能为由申请法院不予采信；
对可移动、可搬离的动产设备，主张承租人可自行搬走另行处置，不属于固定投入损失；
仅认可现场留存的固定添附与场地改造投入，将损失范围限定在合理区间内。
3.反诉追索占有使用费，夯实占用事实
针对承租人长期占用场地且未支付任何费用的事实，提出占有使用费反诉：
提交场地现场照片，证明合同到期后承租人仍遗留大量经营物品、未办理场地交接，实际持续占用案涉场地；
主张即使合同无效，承租人也应参照合同约定的租金标准，支付实际占用期间的占有使用费；
结合后续场地另行出租的时间节点，精准界定占用周期，优先保障合同期内占有使用费的全额支持。
4.优化诉求结构，提升胜诉确定性
考虑到合同无效场景下，逾期付款利息的诉求普遍难获法院支持，主动调整反诉策略重心，将核心举证与辩论资源聚焦于占有使用费本金的认定，确保核心诉求落地，避免不必要的诉求落空。
判决结果
广东省东莞市第一人民法院经审理作出判决：
出租人向承租人赔偿损失 60000 元，相较于承租人主张的 150112 元，损失核减比例达 60%；
承租人向出租人支付场地占有使用费 91663 元，合同期内占有使用费获全额支持；
驳回承租人的其他本诉诉讼请求；
驳回出租人的其他反诉诉讼请求。
两项款项抵销后，承租人实际需向出租人支付款项三万余元，律师代理成功为当事人实现了 “大幅减损 + 全额追回占用费” 的双重效果。
代理感悟及启示
土地租赁的合规审查是风险防控第一关
无论是出租方还是承租方，签订场地租赁合同前都必须核实土地的规划用途与使用限制。农用地、公园绿地等非建设用地不得用于非农经营，违规出租或承租不仅会导致合同无效，还可能面临行政处罚与巨额投入损失。同意搭建不等于免除报建义务
出租人同意承租人搭建构筑物，不代表该搭建行为合法合规。涉及固定建筑、钢架棚等构筑物的搭建，必须依法办理规划报建手续；双方应在合同中明确报建义务的承担主体与责任划分，避免后续因违建查处产生纠纷。合同无效并非 “零成本” 占用场地
实践中很多当事人存在误区，认为合同无效就无需支付任何费用。实际上只要实际占有使用了场地，就需要参照租金标准支付占有使用费；遇到合同无法履行的情况，应当及时止损、完成场地交接，避免持续产生占用成本。被动应诉时，反诉是实现利益平衡的有效手段
在租赁合同纠纷中，被告方不应仅被动抗辩，应全面梳理案件事实，发掘合法的反诉切入点。通过提出合理的反诉主张，可以有效抵销甚至吞并对方的诉讼请求，最大化维护自身财产权益。
广州专业律师能提供哪些法律服务？
郑思琪律师深耕民商事合同纠纷与不动产租赁领域，尤其擅长处理复杂场地租赁、土地承包、经营性物业租赁相关的争议解决与合规事务，可提供以下法律服务：
各类场地租赁合同纠纷诉讼代理：涵盖农用地租赁、商业场地租赁、违建物业租赁等场景下的合同效力认定、过错赔偿抗辩、占有使用费追索、清场交接纠纷等全流程诉讼代理；
租赁全流程合规服务：起草、审查、修订场地租赁合同与合作经营协议，开展租赁标的土地性质、规划用途合规尽调，设置搭建 / 装修报建的风险提示与责任划分条款，提前规避合同无效风险；
合同无效争议专项处理：针对因土地用途违规、违建出租等导致的合同无效案件，代理损失核定、过错比例抗辩、款项清算与返还，制定最优减损与索赔方案；
商事纠纷反诉策略制定：在被诉案件中全面梳理案件事实，挖掘合法反诉切入点，通过反诉实现债务抵销、权益反制，最大化保障当事人的财产权益。
如您遇到场地租赁、合同纠纷相关法律问题，可随时咨询获取针对性解决方案。