律师观点分析

【案件核心】

本案系一起因村集体土地租赁合同效力争议引发的征收补偿款归属纠纷。原告吴某承租村集体土地经营养殖场，土地被征收后，村委会主张依据租赁合同独占全部地上附着物补偿款54万余元。广东鹏港（惠州）律师事务所接受委托后，精准抓住合同签订未经村民会议民主议定程序的关键突破口，成功说服法院认定租赁合同无效，并确认原告为地上附着物所有权人，判决全部补偿款归原告所有。

【案情简介】

原告吴某系某村村民，自1987年起，其家族便持续经营涉案养殖场。2016年2月1日，吴某主导与村委会、被告杨某签订《土地租赁合同》，约定将包含涉案2.4146亩土地在内的地块出租给杨某。合同第四条约定：“如遇国家征收，土地及固定资产补偿归甲方（村委会）所有。”同日，吴某与杨某签订转租合同，明确约定“基础建设，包括水泥结构水池、供排水系统，一切固定资产利益属于甲方（吴某）”。

2023年，涉案土地因水库除险加固工程被征收，地上附着物（7个养殖池与1个水渠）经评估补偿款为54万余元。补偿款拨付至村委会账户后，村委会以租赁合同第四条约定为由，主张补偿款归其所有。吴某多次协商未果，遂委托广东鹏港（惠州）律师事务所提起诉讼，请求确认租赁合同无效、确认地上附着物所有权及补偿款归其所有。

【律师办案经过】

广东鹏港（惠州）律师事务所律师接受委托后，对案件进行了深入分析。本案的核心难点在于：租赁合同第四条明确约定“固定资产补偿归甲方（村委会）所有”，若合同有效，该约定将直接阻断原告获得补偿款的权利；原告主张地上附着物系其出资修缮，需提供充分证据证明其为实际所有权人。

针对上述难点，陈胜元律师制定了系统的诉讼策略。

第一步，精准锁定合同效力突破口。 律师团队经研究认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，以租赁方式处分村集体财产，须经村民会议讨论决定方可办理。本案中，村委会仅通过部分“两委”干部讨论即决定土地出租事宜，程序严重违法。据此，律师主张该合同因违反法律强制性规定而无效。

第二步，全面收集地上附着物归属证据。律师团队系统梳理了三份关键合同：1987年吴某父亲签订的原始租赁合同、2016年《土地租赁合同》、同日吴某与杨某签订的转租合同。转租合同明确约定“水泥结构水池、供排水系统，一切固定资产利益属于甲方（吴某）”。同时，律师指导原告收集了证人证言（证明原告出资修缮养殖池）、卫星地图（证明养殖场位置及变迁）等证据，形成了完整的证据链。

第三步，有力驳斥被告抗辩。庭审中，村委会辩称合同有效、补偿款应归其所有。陈胜元律师指出：若养殖池在2016年前已建成，《土地租赁合同》约定的每年每亩600元租金与同日转租合同约定的3500元租金差距悬殊，不符合常理；村委会未能提供证据证明养殖池系其建设，依法应承担举证不能的后果。

【裁判结果】

惠东县人民法院经审理认为，案涉《土地租赁合同》涉及村集体土地租赁，依法须经村民会议讨论决定，村委会仅通过部分“两委”干部讨论即决定出租事宜，程序违法，合同无效。合同无效后，其关于固定资产分配的条款当然无效。关于地上附着物归属，法院认定原告提交的证据能够相互印证，已达到“高度盖然性”的证明标准，确认原告系地上附着物所有权人。依据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。

最终判决：确认《土地租赁合同》无效；确认地上附着物所有权人为原告；确认补偿款54万余元归原告所有。案件受理费9281元由被告村委会负担。

【案例启示】

本案的胜诉，充分体现了广东鹏港（惠州）律师事务所律师在合同效力审查和证据组织方面的专业能力。面对一份对当事人极为不利的合同条款，律师没有被动接受，而是从合同签订的法定程序入手，找到了“未经民主议定程序”这一关键突破口，从根本上瓦解了对方的核心抗辩依据。同时，通过系统梳理跨越近三十年的多份合同、证人证言等证据，成功证明了原告对地上附着物的实际投入和所有权。

本案也提醒每一位土地经营者：签订涉及村集体资产的租赁合同时，应关注合同签订的法定程序是否完备；对于地上附着物的投入和权属，应通过书面协议明确约定并妥善保存相关凭证。

广东鹏港（惠州）律师事务所——扎根惠州十余年，专注民商诉讼、刑事辩护、知识产权、交通事故、侵权纠纷等领域。如您正面临土地租赁、征收补偿等法律问题，欢迎咨询广东鹏港（惠州）律师事务所，我们将以专业的法律服务和丰富的实战经验，为您争取最大合法权益。