律师观点分析

【案件核心】

本案系一起因农村集体土地使用权转让引发的合同纠纷。原告陈某（化名）向被告韩某（化名）购买村集体土地并支付39.8万元后，土地被他人开发建设，合同目的无法实现。广东鹏港（惠州）律师事务所接受委托后，精准判断合同无效的法律后果，通过及时申请财产保全、全面梳理证据材料，最终法院判决确认转让协议无效，被告全额返还购地款及利息，有效维护了当事人的财产权益。

【案情简介】

2014年11月，原告陈某与被告韩某签订《转让协议书》，约定韩某将惠东县某村一块30米×18米的集体土地以39.8万元的价格转让给陈某永久使用。陈某于签约前支付20万元，签约当日再支付20万元（超出2000元支付给中间人），韩某出具了收据。此后多年，陈某一直等待该土地被征收以获取回迁门面，韩某亦多次表示项目仍在征收中。直至2025年，陈某发现该土地已被围蔽开发建设，建设单位为某科技公司，工程已开工建设。陈某认为韩某一地多卖，导致其合同目的无法实现，遂委托广东鹏港（惠州）律师事务所律师提起诉讼，要求解除合同、返还购地款及支付资金占用费、律师费等，并申请追加周某的前妻江某、杨某为被告，要求二人承担连带责任。

【律师办案经过】

广东鹏港（惠州）律师事务所律师接受委托后，对案件进行了深入分析。本案的核心难点在于：案涉土地为村集体土地，原告非本村村民，转让行为因违反法律强制性规定而无效；被告韩某的婚姻状况复杂，涉及两段婚姻，需要厘清债务是否属于夫妻共同债务。

针对上述难点，广东鹏港（惠州）律师事务所律师制定了全面的诉讼策略。

第一步，精准定性案件性质。律师团队深入研究后发现，非本村村民购买集体土地的行为违反法律强制性规定，合同应属无效。但合同无效并不意味着被告可以占有款项不予返还，依据《民法典》第一百五十七条，行为人因无效行为取得的财产应当予以返还。这一判断为后续诉讼奠定了坚实基础。

第二步，及时采取财产保全措施。为防止被告转移财产导致判决无法执行，广东鹏港（惠州）律师事务所律师在立案后立即申请财产保全，预交保全费2660元，先后申请冻结被告韩某的银行账户、支付宝、微信账户，以及查封被告杨某名下位于某小区的房产。这一果断行动为最终判决的顺利执行提供了有力保障。

第三步，全面梳理和固定证据。 律师团队系统整理了《转让协议书》《收据》、转账凭证、现场照片等证据，形成了完整的证据链，证明原告已履行付款义务而被告未能交付土地。

第四步，审慎追加共同被告。鉴于被告韩某涉及两段婚姻，广东鹏港（惠州）律师事务所律师申请追加江某、杨某为被告，主张二人对债务承担连带责任，充分体现了律师为当事人争取最大权益的尽责态度。

庭审中，被告韩某辩称其仅为代签人、款项由其父亲实际收取，广东鹏港（惠州）律师事务所律师据理力争，指出合同签订方系韩某本人，款项亦支付至韩某名下账户，其抗辩理由不成立。

【裁判结果】

惠东县人民法院经审理认为，原告陈某非案涉土地所在地的本村村民，被告韩某将集体土地转让给原告的行为违反法律强制性规定，双方签订的《转让协议书》无效。

依据《民法典》第一百五十七条，被告韩某基于无效合同取得的39.8万元土地转让款应予返还。关于利息，法院支持自原告起诉之日（2025年12月22日）起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付。关于夫妻共同债务，因原告未能证明款项用于夫妻共同生活，法院未支持对江某、杨某的连带责任诉求。关于律师费，法院认为理据不充分未予支持。

法院最终判决被告韩某返还购地款39.8万元及资金占用利息，案件受理费7102元由被告负担。

【案例启示】

本案的胜诉，充分体现了广东鹏港（惠州）律师事务所律师扎实的法律功底和敏锐的案件把控能力。面对集体土地转让这一敏感领域，律师没有简单地主张解除合同，而是精准预判合同无效的法律后果，并据此制定诉讼策略，最终成功为当事人追回了全部款项。同时，及时申请财产保全的果断决策，有效防范了执行风险，体现了律师丰富的实战经验和危机处理能力。

本案也提醒每一位购房者：购买土地或房产时，务必核实权属性质和出让方的资格。农村集体土地的使用权转让有严格的法律限制，非本村村民购买此类土地存在巨大的法律风险，一旦发生纠纷，合同可能被认定为无效。虽然法律支持返还已付款项，但资金占用的时间成本、诉讼的时间精力消耗，都是不可忽视的损失。

广东鹏港（惠州）律师事务所——扎根惠州十余年，专注民商诉讼、刑事辩护、知识产权、交通事故、侵权纠纷等领域，如您正面临合同纠纷、土地权属争议等法律问题，欢迎咨询广东鹏港（惠州）律师事务所，我们将以专业的法律服务和丰富的实战经验，为您争取最大合法权益。