随着城镇优质资源的聚集， 许多农村居民倾向于卖掉农村房屋，举家迁移到城市。农村宅基地属于农村集体经济组织所有，使得农村房屋的买卖不同于一般的商品房买卖，在意思自治的基础上增加了限制。

   案情回顾

原告许某、王某（夫妻）与被告杭某签订《农村房屋买卖合同书》，约定将原告所有的某号宅基地上自建房屋出卖给被告，价款为150万元，次日，双方达成《农村房屋买卖合同书补充协议》，约定房屋被征收的处理办法。原告将该房屋的权属证书交付被告，该房屋由被告占有使用。后原告以杭某非其所在集体经济组织成员为由，向本院提出诉讼请求：1、确认双方《农村房屋买卖合同书》无效；2、被告向原告返还该房屋。

被告杭某辩称：法律并没有禁止非同一集体经济组织成员购买农村房屋，原、被告已经履行了买卖合同，被告向原告支付了对价款，原告向被告交付了房屋，且交付了相关权属证书，双方行为也得到了村一级组织确认，被告对房屋进行了装修并实际居住，因此被告认为原、被告间的协议是有效。

法院审理

宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，宅基地使用权的取得、行使和转让，不得违反土地管理法等法律和国家有关规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案中，原、被告并非同一集体经济组织成员，双方签订的《农村房屋买卖合同书》违反了宅基地不得买卖等强制性法律规定，应当认定为无效合同,被告应当返还房屋，原告应当返还已付购房款。

被告不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

法官提醒

宅基地的使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，该集体经济组织成员以外的人员无权取得或变相取得。

法条链接

《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。