03 . 出卖人一房二卖，买受人不安抗辩而自愿解约情形

出卖人一房二卖，买受人行使不安抗辩权并要求退回定金，双方并无继续履行合同意思表示的，应视为均不违约。

案情简介：2009年，沈某与徐某签订房屋买卖合同。徐某依此交付定金2万元。其后，徐某以沈某此前就该房屋与陆某签订买卖合同且陆某实际入住为由，中止付款并要回定金。沈某遂向徐某发出解约通知。双方成诉。

法院认为：①民事活动应遵循自愿、平等、诚实信用原则。本案中，诉争房屋原所有权人沈某在已与案外人陆某订立“房产使用、变更协议书”情况下，又与徐某另行订立房屋买卖合同，其一房二卖行为违反了诚实信用原则。因徐某发现房屋内有陆某居住，且陆某已与沈某签订协议并发生价款支付，其有理由相信房屋现状足以影响其与沈某之间合同目的实现，故徐某收回已支付定金。该行为系行使不安抗辩权的行为表示，并不构成违约。②从形式要件来看，一房二卖情形下两份合同均为有效，但卖房者最终只能选择履行其中一份合同。在徐某对买卖房屋现状提出异议并行使不安抗辩权前提下，沈某并未积极消除业已存在的令合同相对人不安之情形并履行相应告知义务，而是单方面通知徐某解除合同，故沈某主张徐某违约并要求对方支付违约金理由不能成立，判决驳回沈某诉请及徐某反诉请求。

实务要点：出卖人一房二卖，买受人行使不安抗辩权并要求退回定金，双方并无继续履行合同意思表示的，应视为双方均不存在违约行为。