无证照的小产权房屋租赁合同是否有效？无效合同如何处理损失及房屋占用费？

案由：租赁合同纠纷

审理法院：北京市第一中级人民法院

案号：（2018）京01民终3525号

当事人：

上诉人（原审被告、反诉原告）：陈将。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘凌云

第三人：谭晓峰。

案情：

  一、一审部分

潘凌云向一审法院起诉请求：

1、判令陈将返还我租赁房屋押金人民币3万元；

2、判令陈将赔偿由于其过错给我造成的装修损失、设备损失等总计601920元；

陈将向一审法院反诉请求：依法判令潘凌云支付房屋使用费人民币24万元；

一审法院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，潘凌云与陈将签订的《租赁合同》无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿，双方对导致该合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。双方之间的《租赁合同》无效后，陈将收取潘凌云的押金应当予以返还，对潘凌云主张返还押金的诉讼请求，法院予以支持。关于潘凌云主张的购货和购买设备损失，因该部分物品为动产可以再次重复使用，且并无证据证明该部分设备系由陈将进行了处理，故对潘凌云主张的该部分物品损失，法院不予支持，若存在其他案外人侵害其财产权利的情况，潘凌云可另案主张。对于潘凌云主张的装修和设计费用，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于该部分费用的现值，因现状已不具备评估条件，故法院参照双方约定的租赁期限、潘凌云实际使用时间并考虑相应折旧等因素酌情予以确定。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方合同被确认无效后，潘凌云实际使用了涉案房屋应向陈将支付使用涉案房屋期间的使用费，故陈将主张房屋使用费的反诉请求，理由正当，法院予以支持。关于房屋使用费的具体数额，法院参照双方约定的租金标准并结合同地段相应面积房屋市场租赁价格等因素，酌情予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：

一、陈将于本判决生效之日起七日内退还潘凌云押金30000元；

二、陈将于本判决生效之日起七日内赔偿潘凌云装修损失239207.7元；

三、潘凌云于本判决生效之日起七日内支付陈将房屋占有使用费132840元；

四、驳回潘凌云的其他诉讼请求；

五、驳回陈将的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、二审部分

陈将上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回潘凌云的该项诉讼请求。

二审法院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，陈将仅对装修损失部分提出上诉，双方对于一审判决的其他判项均无异议，本院予以确认。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。庭审中，双方当事人均认可诉争房屋内的装修已被拆除，不具备鉴定的条件，故一审法院酌情确定的赔偿数额并无不当，本院予以确认。综上，陈将的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

三、律师评论：

1、由于本案租赁标的房屋为无证的小产权房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。故潘凌云与陈将签订的《租赁合同》认定为无效合同。律师建议，今后不管是购买还是租赁房屋时，一定要核查房产证。小产权房无产权证，买卖或租赁时特别注意。

2、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。租赁合同虽然无效，但承租人使用了房屋，尽管不保护租金，但本案法院支持了潘凌云向陈将支付房屋占有使用费132840元。

3、根据《合同法》58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，本案判决陈将退还潘凌云押金30000元并赔偿潘凌云装修损失239207.7元。

（作者：北京嘉传律师事务所  陈文昌律师 15801113298）