律师观点分析

编者按：欠债还钱，天经地义。然而，在司法实践中，部分债务人在明知自己负债累累的情况下，为了逃避债务，将名下房产、车辆、股权等财产以极低的价格转让给亲属或朋友，制造“资不抵债”的假象，让债权人赢了官司却拿不到钱。面对这种“花式逃债”，债权人真的束手无策吗？《民法典》第五百三十九条规定的债权人撤销权，正是刺破这种“逃债面纱”的利器。本案中，马占锦律师代理债权人孟某，成功撤销了债务人郑某与其外甥女婿张某的房产交易，将一套价值近千万的房产“追”了回来。本文将深度解析此案的法律逻辑，为您揭示债权人撤销权诉讼的实战要点。

一、 案情回顾：借出1000万，债务人却将千万房产“卖”给了亲戚

2014年6月，孟某向王某、郑某夫妇出借款项共计1000万元。此后，王某、郑某虽陆续归还了部分款项，但仍有900余万元本金及大量利息未能偿还。孟某多次催收无果，于2019年将王某、郑某诉至法院。经过一审、二审，法院最终判决王某、郑某共同偿还孟某借款本金934万余元及相应利息。

然而，当孟某拿着生效判决申请法院强制执行时，却发现了一个令人震惊的事实——债务人郑某名下原本有一套位于天津市河西区的房产，市场价值近千万，但在2017年6月，也就是孟某起诉之前，郑某就已经将该房产以200万元的价格“卖”给了第三人张某。更令人蹊跷的是，这位购房者张某，竟然是郑某的外甥女婿——也就是郑某的亲属。

孟某通过律师调查令调取了该房产的交易记录后发现，郑某与张某签订的《天津市存量房屋买卖协议》中约定的成交价仅为200万元。而根据专业评估机构出具的评估报告，该房产在2017年6月交易时的市场价值为943万元。200万元的成交价，连市场价的四分之一都不到！

孟某随后向天津市南开区人民法院申请强制执行。法院经过查询发现，王某、郑某名下无大额可供执行银行存款、无证券开户、无不动产登记信息，实际已执行到位金额为0元。法院最终作出了终结本次执行的裁定。

眼看900多万元的债权即将“打水漂”，孟某委托马占锦律师，以郑某和张某为被告，向天津市河西区人民法院提起了债权人撤销权诉讼，请求法院撤销郑某与张某的房产交易行为，并将房产恢复登记至郑某名下。

二、 争议焦点：四个核心法律问题

本案表面上是一起房产买卖纠纷，实质上涉及债权人撤销权制度中的四个核心法律问题，这些问题在司法实践中极具典型性：

第一，债权是否合法有效？——债权人行使撤销权的前提是存在合法有效的债权。孟某对郑某的债权虽然已经法院判决确认，但郑某一直对判决不服并申请再审，这种情况下债权人还能否行使撤销权？

第二，转让价格是否构成“明显不合理的低价”？——郑某与张某在房管局备案的合同价格是200万元，但双方又拿出一份“补充协议”声称实际成交价是750万元。法院究竟应该以哪个价格为准？750万元相对于943万元的市场评估价，是否仍然构成“明显不合理的低价”？

第三，受让人是否“知道或者应当知道”转让行为损害债权人利益？——张某声称自己“并不知道郑某对外有债务”，但张某与郑某之间存在姻亲关系，这种亲属关系能否推定张某“应当知道”？

第四，撤销权是否超过了一年的除斥期间？——房产交易发生在2017年6月，而孟某提起诉讼是在2020年1月，时间跨度长达两年半。张某主张孟某的撤销权已经超过了一年的法定行使期限。法院如何认定“知道或者应当知道撤销事由”的起算时间？

这四个问题，正是近年来债权人撤销权纠纷中最常见、最让债权人头疼的争议焦点。

三、 法院裁判：四重法律逻辑成功撤销恶意交易

针对上述四个争议焦点，天津市河西区人民法院逐一作出了认定。马占锦律师在代理过程中，围绕这四个方面构建了完整的诉讼策略。

（一）关于债权的合法有效性：生效判决是撤销权的最强后盾

法院查明，孟某与郑某之间的债权债务关系，已经由天津市第一中级人民法院（2020）津01民终4870号民事判决予以确认。虽然郑某对该判决不服并申请了再审，但天津市高级人民法院已裁定驳回其再审申请，天津市人民检察院第一分院也作出了不支持监督申请的决定。

法院据此认定：孟某对郑某存在合法有效的债权，且该债权在郑某与张某签订房屋买卖协议时业已实际发生。

实务启示：马占锦律师提醒，债权人行使撤销权并不要求债权必须已经过生效判决确认。只要债权债务关系真实存在，即使尚未起诉或尚在诉讼中，债权人仍然可以提起撤销权诉讼。当然，如果已经有了生效判决，那将是撤销权诉讼中最有力的证据。

（二）关于“明显不合理的低价”：943万vs 200万，悬殊差距不言自明

这是本案最核心的争议焦点。

郑某与张某在房管局备案的《天津市存量房屋买卖协议》中约定的成交价为200万元。但在诉讼中，双方又提交了一份落款日期同为2017年6月30日的《购房补充协议》，声称实际成交价为750万元，采取分期7年付款的方式。

法院委托专业评估机构对涉诉房屋在2017年6月30日（交易时点）的市场价值进行了评估，结论为943万元。

法院在判决中作出了极其精彩的分析：

“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。……即使没有正当理由以市价的70％甚至80％、90％转让财产，但会对债权人的债权实现造成影响，且债务人与受让人对此均有认知，亦不能认定其不构成诈害行为。这个一般判断标准是原则上的参考示范标准，而非绝对标准。”

法院进一步指出，即便按照郑某、张某主张的750万元成交价计算，该价格仍与943万元的评估价值存在巨大差距。更重要的是，法院通过审查交易细节发现了诸多违背常理之处：

郑某声称卖房是为了“资金周转”，但却接受了分7次、跨度长达7年的分期付款方式，这与其“急需用钱”的说法完全矛盾；

交易税费由出卖人郑某实际缴纳，事后虽称张某以现金方式偿还，但未提供任何证据；

交易完成后郑某仍继续缴纳物业费，2019年6月18日郑某还亲自用自己名下的银行卡刷卡缴纳物业费；

张某搬入后，2019年1月18日至2020年12月14日期间，房屋抄表用水量全部为0，与其“居住于此”的说法严重矛盾；

郑某自2020年6月起至今居住在张某名下的另一套房屋内，这种“交换住房”的模式也极不正常。

基于以上事实，法院认定：郑某与张某就涉诉房屋签订的《天津市存量房屋买卖协议》，属于郑某以明显不合理的低价转让财产。

（三）关于受让人的“知道或应当知道”：亲属关系＋反常交易＝恶意推定

在考证受让人张某是否具有恶意时，法院重点审查了以下几个方面：

第一，身份关系特殊。张某的配偶是郑某的外甥女，即张某与郑某存在姻亲关系。两人具有身份上的特殊性，郑某以明显低价转让房产的行为本身是一种非正常交易，张某作为理性的自然人，应当知道这种非正常交易必然导致郑某责任财产的减少。

第二，多项事实违背常理。大额现金支付购房款却无取现记录、税费由出卖人承担、出卖人继续缴纳物业费、用水量为零等，双方均无法做出合理解释。

第三，房屋市场价值属于“众所周知的事实”。在信息社会背景下，对于年轻、具有相对较高学历、从事金融工作的张某来讲，通过中介、手机APP等多种途径获知房屋的大致市场价值，属于众所周知的事实。

法院据此认定：张某具有恶意。

实务启示：马占锦律师指出，在债权人撤销权诉讼中，债权人只需要证明债务人存在“以明显不合理的低价转让财产”的行为，就可以认定债务人主观上有恶意。而对于受让人的恶意，法院会结合身份关系、交易习惯、常理等因素进行综合判断。亲属之间的低价转让，法院通常会更加严格地审查。

（四）关于除斥期间：“知道撤销事由”从知道具体交易条款之日起算

张某主张，房产过户登记具有公示效力，孟某自2017年7月7日（过户登记日）就“应当知道”房产已被出售，至2020年1月起诉已超过一年除斥期间，撤销权已经消灭。

法院对此作出了精准的回应：

“撤销事由指向的应当是房屋交易金额、付款方式等具体的条款，而非笼统的房屋被出售的事实。知道房屋被出售的事实与知道具体的房屋交易金额、付款方式等具体的条款是两码事，仅知道房屋被出售的事实而不清楚房屋交易的金额、付款方式等内容，债权人根本就无法知道双方的交易行为是否会影响其债权的实现，进而无法对债务人提起具体而明确的撤销权诉讼。”

法院查明，孟某是通过法院开具的律师调查令，于2019年12月2日才调取到《天津市存量房屋买卖协议》，从而知晓了房屋交易的具体价格等撤销事由。从2019年12月2日起算，至2020年1月3日立案，未超过一年期限。

实务启示：这是本案对债权人最具价值的指导意义。马占锦律师提醒，“知道房屋被卖了”不等于“知道撤销事由”。撤销权一年的除斥期间，是从债权人知道或者应当知道具体的交易价格、付款方式等“撤销事由”之日起计算，而非从房产过户登记之日起计算。债权人没有义务时刻关注债务人的资产状况。

四、 本案的深层法律意义：债权人撤销权是打击“逃债”的利器

本案的裁判结果——撤销郑某与张某的房产交易行为，张某将房产恢复登记至郑某名下——对广大债权人具有重要的启示意义。

有限责任公司不是股东的“免死金牌”，一人公司更不是股东的“护身符”。同样的道理，债务人通过低价转让财产给亲属来逃避债务，也不是天衣无缝的“逃债方案”。法律赋予债权人的撤销权，正是刺破这种“逃债面纱”的利器。

《民法典》第五百三十九条明确规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”

债权人撤销权是民法典赋予债权人的一项重要救济权利，旨在防止债务人通过不当处分财产逃避债务，维护交易安全和公平。

五、 马占锦律师给债权人的五点维权建议

基于本案的办理经验和全国范围内的类似案例，马占锦律师为广大债权人总结以下五点实务建议：

第一，密切关注债务人的财产变动。在借贷关系存续期间，尤其是债务人出现逾期还款迹象后，债权人应当定期关注债务人名下的房产、车辆、股权等主要财产的变动情况。可以通过不动产登记中心查询、企业信用信息公示系统查询等途径获取信息。

第二，发现异常交易立即取证。如果发现债务人以明显不合理的价格转让财产，应立即通过律师调查令等方式调取相关交易文件，固定证据。重点获取：买卖合同、付款凭证、过户登记信息等。

第三，注意撤销权的行使期限。撤销权受双重除斥期间的限制——自知道或应当知道撤销事由之日起1年内，且自债务人行为发生之日起5年内。两个期限任何一个届满，撤销权都将消灭。发现逃债行为后务必及时起诉。

第四，善用“亲属关系”这一突破口。实践中，债务人低价转让财产的对象往往是亲属、朋友。这种身份关系本身就是证明“受让人知道或应当知道”的重要线索。法院对亲属之间的异常交易会采取更加严格的审查标准。

第五，起诉时将受让人列为共同被告。债权人撤销权诉讼的被告应当是债务人和受让人。只告债务人不告受让人，法院无法判决受让人配合办理恢复登记。务必在起诉时将两者一并列为被告。

六、 结语

本案的判决结果——撤销房产交易、恢复登记至债务人名下——虽然不能让孟某立即拿到现金，但将房产“追”回债务人的责任财产范围，为后续强制执行创造了可能。如果没有提起撤销权诉讼，这套价值近千万的房产就将永远“名正言顺”地属于张某，孟某的934万元债权将彻底无法实现。

“欠债还钱”不仅是道德要求，更是法律的底线。当债务人试图通过“技术性”操作逃避债务时，债权人撤销权就是您手中最有力的法律武器。

如果您也遇到了债务人低价转让财产、无偿赠与财产、放弃债权等逃避债务的情形，请不要轻易放弃。法律的天平并非总是向“逃债者”倾斜——关键在于，您是否知道如何运用法律的武器。

马占锦律师团队专注于债权人撤销权纠纷、民间借贷纠纷、执行异议等领域的法律服务。如您遇到类似问题，欢迎随时联系咨询，我们将为您提供专业的法律分析和务实的维权方案。