涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指引

为依法妥善审理涉新冠肺炎疫情（以下简称疫情）房地产纠纷案件，统一裁判尺度，促进建筑房地产市场健康平稳发展，根据法律、行政法规规定，制定以下审判指引，供全省法院审理案件时参考。

一、【一般法律依据】因疫情以及人民政府、主管部门为防控疫情依法制定的管制措施影响建设工程施工、房屋买卖、房屋租赁等合同履行，一方请求免除或者减轻责任的，可以依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条等规定妥善处理。

二、【一般法律后果】应当准确界定疫情以及人民政府、主管部门为防控疫情依法制定的管制措施对合同履行的影响。疫情对合同履行的影响符合不可抗力构成要件的，应当认定不可抗力抗辩成立，并根据不可抗力的影响，依法全部或者部分免除责任。对于因疫情不能按时履行的合同，可以相应延长履行期限；对于因疫情部分不能履行的合同，当事人可以请求部分解除、部分履行合同；对于因疫情不能履行合同或者导致合同目的不能实现的，当事人可以请求解除合同。

疫情不影响合同目的实现，当事人以不可抗力或情势变更为由主张解除合同的，不予支持。疫情与不履行、不完全履行合同之间无法律上因果关系，应当认定不可抗力抗辩不成立，不履行、不完全履行义务的当事人应承担违约责任。要防范当事人以疫情为由，以不可抗力为名逃避合同义务。

疫情防控期间签订合同，且防控措施未发生实质性变化，当事人以疫情防控为由主张免除或者减轻责任的，一般不予支持。

三、【当事人的通知及避免损失扩大义务】当事人以不可抗力为由主张免除或减轻责任的，应当提供证据证明其已尽到通知义务，减轻可能给对方造成的损失；对方没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

四、【疫情防控期间违约金数额的调整】对疫情防控期间发生的违约行为，合同约定的违约金数额过高或者明显具有惩罚性的，人民法院应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条等规定以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第 50 条精神，坚持“补偿性为主、惩罚性为辅”原则，公平合理调整违约金数额，防止当事人之间权利义务责任明显失衡。

五、【疫情防控期间建设工程工期的顺延】因疫情防控导致建设工程停工或者迟延复工，承包人主张顺延工期的，应予支持。

因劳动者返工迟延等影响施工的，承包人应及时向发包人提出工期顺延申请，双方对工期应否顺延有争议的，依照签证资料等证据，依法确定是否免除或减轻责任；承包人未在合同约定期间内提出申请或者未取得签证，但确系受疫情影响导致延期的，依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第六条规定处理。

六、【因疫情防控增加的工程措施费用】因疫情防控增加的防护措施等费用，合同有约定的从约定；没有约定，承包人请求按照主管部门制定的政策性文件调整合同价款的，一般应予支持。

七、【建设工程复工后的赶工费用及工程质量标准】复工后，发包人要求赶工，承包人请求发包人负担由此增加的赶工费用，一般应予支持。

复工后，当事人不得任意压缩合理工期，不得降低建设工程质量标准；承包人因抢工期、材料价格异常浮动偷工减料等影响工程质量的，应当承担相应责任。

八、【因疫情导致施工成本发生变动】应当严格区分情势变更与正常的商业风险。施工期间人工、材料、机械设备价格受疫情影响发生变动，应当按照合同约定的价格调整条款予以处理。确因价格变化过大，继续按照原合同履行明显不公平，当事人请求变更或解除合同的，人民法院可以适用情势变更原则处理。适用情势变更原则的，应当按照规定履行审核程序。

人民法院适用情势变更原则，应当充分注意平衡各方当事人利益，公平合理调整各方利益关系。诉讼过程中，应当鼓励、引导当事人在平等自愿、公平合理的基础上以变更履行方式、调整履行时间、减免违约责任等方式维持合同关系、继续完成交易。

九、【逾期签订《商品房买卖合同》及逾期交付房屋、购房款】签订认购协议后，当事人因疫情未能按照约定期限签订《商品房买卖合同》的，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“不可归责于当事人双方的事由”；当事人请求顺延签订《商品房买卖合同》的，人民法院可以根据案件具体情况予以支持。

因疫情导致逾期交付房屋、逾期办理产权转移登记证书，出卖人请求免除或减轻相应责任的，应予支持。

金钱给付义务，一般不因疫情免除责任；买受人确因疫情无法按照合同约定期限交付房款的，人民法院可以根据案件具体情况免除或减轻相应责任。

十、【租赁合同的租期延长或租金减免】符合条件的国有房屋承租人请求出租人按照人民政府、主管部门疫情防控期间延长租期、减免租金政策履行合同的，一般应予支持。

鼓励其他出租人、承租人在自愿平等、友好协商的基础上就延长租期、减免租金等达成新的协议；承租人确因疫情无法正常使用房屋又没有达成新的协议，请求延长租期或减免租金的，人民法院可以根据公平和诚实信用原则，结合疫情影响期限、影响程度等实际情况确定是否延长租期、减免租金；转租房屋的，在确定延长租期或减免租金的期限时，应尽量使原租赁合同与转租合同延长租期或减免租金的期限相同或相近。

来源：安徽省高级人民法院