谢逸生律师
律师观点分析
【案件基本信息】
1. 裁判文书字号：（2024）桂10民终XXXX号
案由：虚假登记损害责任纠纷案
2. 当事人
原告： 马XX
委托诉讼代理人：谢逸生律师（特别授权代理）
被告：郭XX
【基本案情】
马XX以一家人的名义倾尽积蓄买下一套房屋，之后房产证也办下来了。之后马XX一家外出工作学习，把房子暂借给郭XX居住。若干年后，马XX离世，其家人想要收回房屋，岂料被郭XX一口回绝。到房管部门一查，马XX家人大吃一惊——该房已悄悄“变成”郭XX的。调出房产档案一查才知道郭XX谎称是自己买下的房，房管所竟然信了，不但给郭XX发了房产证，还把马XX的合法房产证注销了。更荒诞的是，土地部门也给郭XX办下了土地证，“划拨”来的土地说得有鼻子有眼。郭XX有了这些证件，还拿房子去银行抵押贷款30万。为了夺回房子的所有权，马XX家人聘请律师到法院提起行政诉讼，从基层法院一直打到高级法院，岂料法院虽然确认了房产管理部门违法登记事实，却判决不予撤销房产登记，理由是——郭XX已经拿着这些证件从银行贷了30万元，款还没还完，撤销会给“国家利益、社会公共利益造成损害”。马XX一家赢了官司，却拿不回属于自己的一砖一瓦。法律照亮了真相，但正义的归途，似乎还隔着最后一道拆不掉的门。案件陷入僵局，马XX一家万般无奈，找到谢逸生律师寻求帮助。
【谢逸生律师观点分析】
东边不亮西边亮，此路不通，必有其他路径可以解决问题。经过一番深入思考，谢逸生律师建议提起虚假登记损害责任纠纷的民事诉讼。虚假登记损害责任纠纷，是指因不动产登记申请人提供虚假材料申请登记，或因登记机构工作人员失误导致登记错误，给权利人、利害关系人造成损害而引发的民事纠纷。《民法典》第二百二十二条明确规定：“当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”本案中，郭XX谎称房屋系自己购买，以虚假材料骗取登记，属于典型的虚假登记侵权；而房管所在审查中未尽合理审慎职责，亦存在过错。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条、第十三条进一步明确：申请人提供虚假材料造成损害的，登记机构未尽审慎职责的应承担相应赔偿责任；登记机构工作人员与第三人恶意串通的，承担连带赔偿责任。行政诉讼确认登记违法但未撤销，恰恰说明行政救济已穷尽其功能——登记虽因保护善意第三人（银行）的抵押权而未被撤销，但郭XX的侵权行为和登记机构的过错所造成的损害客观存在，原权利人的物权损失并未因此获得填补。此时，民事诉讼的价值正在于提供独立的损害救济路径：马XX家人可依据侵权责任法理，请求郭XX及登记机构承担虚假登记的侵权赔偿责任。
【法院裁判要旨】
法院历经一审、二审发回重审及再次二审，最终认定：民事主体从事民事活动，应遵循公平原则，合理确定各方权利义务；因过错侵害物权、造成权利人损害的，权利人有权依法请求损害赔偿或承担其他民事责任。本案中，马XX因郭XX与登记机构的虚假登记而致房屋物权落空，法院据此判决马XX获得赔偿，最大程度地维护了其合法权益。
【案件意义】
行政救济解决登记效力的公法问题，民事诉讼解决损害填补的私法问题，二者并行不悖、功能互补。提起虚假登记损害责任纠纷民事诉讼，是马XX家人在行政途径无法实现实质正义后，依法寻求民事损害赔偿的正当且必要的法律路径。
行政诉讼确认违法但未撤销，不等于权利救济的终点——原权利人应迅速转向民事诉讼，将虚假登记申请人与有过错的登记机构列为共同被告，主张侵权连带赔偿。诉讼时效从行政判决生效或知道具体损失之日起算，需妥善保存原购房合同、付款凭证、原始房产证等证据，并申请法院调取房产档案中的虚假材料。赔偿范围不仅包括房屋市场价值损失，还包括维权合理开支等实际损失；若登记机构工作人员与申请人恶意串通，还可主张惩罚性赔偿。同时需注意，银行抵押权因善意取得而受保护，但这并不免除侵权人的赔偿责任，原权利人可要求以赔偿款替代物权返还。本案启示我们：法律赋予的救济路径多元，行政与民事程序可交替运用、梯次推进，只要策略得当、证据扎实，“赢了官司输了房”的困局仍有破局之法——损害赔偿，恰是正义的最后一道安全阀。