在哈尔滨房产交易中，借名买房是最高发的房产纠纷类型之一，多因购房者无购房资格、受限于信贷政策或规避财产执行等，选择借用亲友、熟人名义购房，双方多为口头约定，无书面协议，一旦登记人反悔，实际出资人极易面临“钱房两空”的风险。于律师结合一起典型借名买房案例，从6个核心角度拆解案件，明确裁判规则，为哈尔滨市民提供实用法律指引，规避风险。

一、案件背景

哈尔滨刘某借用好友韩某名义购买位于哈尔滨市南岗区的一套商品房，房屋总价198万元。双方约定，全部购房款由刘某全额支付，房屋交付后由刘某实际居住使用，待刘某具备购房资格后，韩某配合办理房屋过户手续。协议达成后，刘某通过其个人银行账户，将全部购房款直接转账至房屋出卖人账户，办理了房屋购买相关手续，房屋产权登记在韩某名下。房屋交付后，刘某一直实际居住，物业费、供暖费、水电费等所有相关费用均由刘某按时缴纳，韩某从未参与房屋的占有、使用和管理。

两年后，刘某多次要求韩某配合办理房屋过户手续，却遭到韩某拒绝。韩某否认双方存在借名买房约定，声称房屋系其个人出资购买，产权登记在自己名下，应归其所有，刘某的出资系双方之间的借款。协商无果后，刘某为维护自身合法权益，提起诉讼，要求确认双方存在借名买房关系，并判令韩某配合办理房屋过户手续。

二、争议焦点

刘某与韩某之间是否存在合法有效的借名买房关系？韩某以产权登记为由主张房屋所有权，能否对抗刘某作为实际出资人和实际使用人的权利？

庭审中，韩某提交房屋产权登记证书、房屋买卖合同，抗辩其系房屋合法所有权人，否认借名事实，主张刘某的出资为借款；刘某则主张双方存在口头借名约定，自己是房屋实际出资人、实际使用人，有权要求过户。围绕该争议焦点，梳理证据、展开辩论，精准把控案件核心。

三、法院观点

法院经审理认为，借名买房关系的认定，应结合当事人真实意思表示、购房款实际支付情况、房屋实际占有使用情况等综合判断，不能仅以房屋产权登记为准。结合本案证据认为：

第一，刘某提交的银行转账记录、房屋出卖人证言，能够证明全部购房款系刘某全额支付，韩某未支付任何款项，且无法对刘某的全额出资作出合理解释，亦未提交证据证明双方存在借款关系；

第二，刘某提交的物业费、供暖费缴纳票据、邻居证言、房屋装修合同，能够证明房屋自交付后一直由刘某实际居住、使用和管理，韩某从未主张过房屋相关权益，与房屋所有权人应有的行为相悖；

第三，刘某因无购房资格借名买房，该行为仅规避本地限购政策，未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害公共利益，双方口头借名约定系真实意思表示，应认定合法有效。

最终，法院判决确认刘某与韩某之间存在借名买房关系，韩某于判决生效后15日内，配合刘某办理案涉房屋的过户登记手续。

四、实务风险提示

于水莲律师结合本案及多年办案经验，针对借名买房纠纷，给出5点实务风险提示，帮助哈尔滨市民规避“钱房两空”隐患。

1.  优先签订书面借名协议，明确借名原因、购房款出资方式、房屋归属、过户时间、违约责任等核心条款，避免口头约定，防止后续产生争议无据可依；

2.  所有购房相关款项（首付款、全款、税费、中介费等），均通过实际出资人本人银行账户支付，保留完整转账记录，备注清晰，避免现金交易或委托他人代付；

3.  房屋交付后，由实际出资人实际占有使用，妥善保管物业费、水电费、供暖费等缴纳票据，以及房产证、购房合同等相关资料原件，避免登记人擅自抵押、出售房屋；

4.  借名买房仅能规避普通商品房限购、限贷政策，严禁借名购买经济适用房、棚改安置房等政策性保障住房，此类借名协议会被认定为无效，实际出资人仅能追回购房款，无法取得房屋所有权；

5.  一旦具备购房资格，立即要求登记人配合办理过户手续；若发生纠纷，切勿拖延，尽早委托专业房产纠纷律师介入，及时固定证据，启动诉讼程序，防止房屋被转卖、查封。

五、典型意义

本案系哈尔滨借名买房纠纷的典型案例，其典型意义在于明确了借名买房关系的认定标准，厘清了“产权登记”与“真实权利归属”的关系。借名买房看似解决了购房资格难题，实则暗藏产权风险，尽量避免借名买房；若确有必要，务必做好风险防控，必要时委托专业律师提供法律帮助，守护自身财产权益。

哈尔滨于水莲律师，擅长房产纠纷领域，擅长处理借名买房、房屋过户、产权争议等各类房产案件。