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未取得房产证的期房被预查封,开发商解除合同收回房屋之实践与法律问题探析

作者:齐路遥时间:2019年11月14日分类:律师随笔浏览:17次


随着前两年房地产市场新一轮的升温,越来越多的投资者涌入,开发商为了尽快销售房屋回款,主动为购房人向银行贷款提供担保。但相较于将购房作为刚需的购房人,将购房作为投资的购房人更易因为外部的债务问题发生逾期还贷甚至断供,开发商不得不因此向银行承担连带保证责任。此时开发商想要解除合同收回房屋,却发现房屋上有预查封及多个轮候预查封,那么此时开发商如何收回房屋?收回房屋的过程要面临哪些问题?笔者将从实务方法及难点探析、关键法律问题分析、给开发商的建议三个方面与大家进行分享。

  1. 实务方法及难点探析

    ①合同的解除

    开发商收回房屋首先要解除与小业主之间的房屋买卖合同。合同的解除分为合意解除与法定解除两种情况。现实中断供的购房人往往出现失联的状况,在这种情况下合意解除很难实现,开发商只能根据房屋买卖合同与法律规定请求法院确认或者判令合同解除。但由于购房人作为被告无法联系,这类案件只能进行公告缺席审理判决,起诉公告与判决公告势必导致结案期限延长,在诉讼期间无法阻却其他案件对该房屋的执行,因此在诉讼期间,房屋上轮候预查封的数量可能不断增加。这种情况,基于目前的法律规定,还无法避免,开发商只能通过尽快诉讼拿到解除合同的生效判决,再另行主张权利,要求解除对房屋的权利限制。

    ②预查封的解除

    拿到解除合同的生效判决后,开发商要对房屋上的预查封及轮候预查封一一申请解除,实践中预查封解除的难点主要集中在两个部分,第一,房屋上有预查封和多个轮候预查封,这些查封涉及多个案件及多个法院,开发商必须要逐一申请,这无疑增大了解封的难度,第二,即使开发商提出对解封的申请,除非原查封申请人能够主动申请解封,否则作为开发商与法院,还是要通过执行异议甚至执行异议之诉程序解决,另外房屋上已经到期但未续封的预查封信息,开发商需要向不动产管理部门申请撤销该预查封信息,否则这些到期预查封信息仍然会阻碍下一步网签的撤销,这会导致房屋被解封的时间进一步延长。

    二、关键法律问题分析

    ①法院是否有权对未取得房产证的期房进行预查封

根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定,下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。故法院有权对未取得房产证的期房进行预查封。

②预查封的效力及性质

根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条之规定, 预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日,人民法院未办理预查封续封手续的,预查封的效力消灭。由此可见预查封的效力等同于正式查封。但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十六条,金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书,提出排除执行异议的,人民法院不予支持。那么开发商解除合同在后,是否就意味着不能对抗在先的预查封呢?

这就需要从预查封的性质进一步分析,具体到案件中,从物权法定、未经登记不发生效力的规定来看,虽然购房人与开发商签订了房屋买卖合同,但其并未取得房屋所有权,在未进行登记前,其物权权能是受到限制的,开发商与购房人解除合同,房屋所有权人仍然为开发商,虽然预查封的效力等同于正式查封,但这仅是对预查封的执行效力进行规范,并非认定预查封指向的标的是正式的物权,在未办理产权登记情况下,预查封指向的标的只能是一种期待的权利或者不动产买卖中的债权权利,所以开发商在解除合同之后可以对抗房屋在先的预查封。

三、给开发商的建议

虽然经过解除合同解除预查封等一系列过程后,开发商最终能够撤销网签收回房屋,但开发商要为此消耗较长的时间与较大的精力,在实务中如何操作才能尽量避免这种情况,使开发商销售房屋之后从交易中脱离出来,笔者提出两点建议:第一,开发商在为购房人提供担保时,要求购房人提供反担保,这样在购房人出现逾期,开发商承担连带保证责任时,开发商可以选择收回房屋还是通过购房人提供的担保来维护合法权益;第二,尽量使购房人通过将房屋抵押给银行办理贷款,开发商不参与担保贷款,后续购房人还贷问题与开发商不再产生关联。

开发商为购房人提供贷款担保虽然可以促进销售,加快回款,但其中隐藏的法律风险不容忽视,开发商应根据实际情况结合自身风险承受能力不断调整销售策略,在房屋销售过程中重视法律风险的预防,从而更好的实现经济效益。

 

上述内容,均是笔者通过实践的总结,不足之处,还请各位读者不吝赐教。

 


齐路遥,山东颐衡(济南)律师事务所专职律师,青岛大学法学学士,山东大学金融学硕士,中华全国律师协会会员,山东省律师协会会... 查看详细 >>
  • 执业地区:山东-济南
  • 执业单位:山东颐衡(济南)律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:13701201711726232
  • 擅长领域:合同纠纷、刑事辩护、劳动纠纷、债权债务、工程建筑