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一则短故事,帮你理解买卖不破租恁的概念

发布者:李强律师|时间:2019年10月12日|分类:律师随笔 |39人看过


刘备将一套房子出租给了张飞,租期5年,半年后,刘备又将该房屋卖给了关羽,此后,虽然房屋的所有权发生变动,但是设定在该房屋上的租赁合同仍然存在,在承租人张飞与受让人关羽之间无须另行订立租赁合同,受让人关羽在受让该房屋时就与承租人张飞产生了租赁合同关系,成为一个新的出租人,继承原出租人刘备的权利和义务。如果原出租人刘备没有将买房的事项通知承租人张飞,承租人张飞向原出租人刘备支付的租金效力及于受让人关羽。

假如刘备将房子出租给张飞前,将房屋抵押给了关羽,抵押期限到期后,关羽行使抵押权拍卖该房屋,此时,承租人张飞的租恁权将会对抵押权人关羽的抵押权产生冲突,买卖不破租恁规则对抵押物的变价将产生负面影响(阻碍潜在买受人参与竞买),所以法律规定了“先抵后租,且办理了抵押登记的,因抵押权的实现,买卖不破租恁原则不再适用”。此例中,张飞虽然不受买卖不破租赁的保护,但是若张飞参与拍卖,在同等条件下,张飞对该房屋享有优选购买权(张飞行使优先购买权,不会对抵押物的变价产生负面影响)。


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