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陈律师是广州市专业买卖合同纠纷律师,特擅长宅基地房屋买卖无效解除合同纠纷、建筑工程款、装修合同违约纠纷、物业管理纠纷、商品房、商铺租赁买卖合同纠纷,怎么要回首付款和定金?解除合同退押金律师、保险合同纠纷;服务合同纠纷;借款、货款合同、租赁合同纠纷案. 北京市盈科(广州)律师事务所地址:广州市天河区珠江新城冼村路5号凯华国际中心7、8、9层,地铁:5号线猎德站、APM线花城大道站,公交18、293、886路至冼村路南站。
可以委托律师代查对方财产,包括:对方账户金额、房产信息、车辆信息、公司等,可申请法院查封对方财产便于后期执行;
广州房主卖房不通知租客,侵犯优先购买权如何赔偿?
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2005年起李女士租赁海保公司所有的商铺经营婚纱摄影生意,约定年租金4万元,租期八年(自2006年起至2014年止),同时约定租赁期间承租人转让房产应提前一个月书面通知李女士。2013年,李女士在缴纳房租时得知该租赁房屋已于2006年售于吴某,并已办理了房屋产权变更登记手续。
李女士将海保公司、吴某诉至法院,请求判令被告海保公司与被告吴某间签订的房屋买卖协议无效,二被告连带赔偿原告人民币45万元。后诉讼中经评估,赔偿金额明确为房屋现价值和当时销售价的差额386.65万元。
法院审理认为,海保公司作为出租人在房产所有权转移时应当履行通知义务,其未按约履行的行为构成违约,原告有权主张相应的违约损失。双方租赁合同中对出租方的违约责任没有作出约定,参考合同中约定的承租方违约时的责任比例,具体数额酌定为以被告海保公司和吴某的成交价的20%,计算为17.2万元。由于原告申请评估的房屋价值与被告吴某购房价格十分悬殊,明显与市场行情不符,原告据此差额主张损失,法院不予支持。被告吴某已对价受让且占有财产,并无证据证明其主观上存有恶意的情形,因房屋租赁合同未办理登记备案手续,承租人的优先购买权不具有对抗第三人的效力,被告吴某不承担赔偿责任。据此判决海保公司赔偿原告损失17.2万元。
律师说法:依据法律规定,房屋租赁人对租赁房屋享有优先购买权,但是实践中优先购买权没有受到应有的重视,许多房屋所有人认为房屋是自己的,可以随意处分,租赁人无权干涉其房屋买卖活动。尽管优先购买权在法律中规定了很长时间,但是关于优先购买权受侵害时如何赔偿,法律并没有明确的规定。根据我国法律规定的基本理念,民事赔偿以填补损失为基本原则,对于因为优先购买受到侵害引起的损害赔偿,应当根据当事人的实际损失情况进行合理判断,本案中依照租赁合同中的违约责任标准进行裁判较为合理,既符合当事人的心理预期,也符合当事人对合理损失的基本判断。
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