魏爱芳律师
律师观点分析
一、案件基础概况
本案为以房抵债引发的案外人执行异议之诉二审改判案件。
上诉人（原审申请执行人、工程款债权人）：霍某，委托代理律师：魏爱芳律师；
被上诉人（原审案外人、主张房屋抵债权利人）：马某；
原审第三人：本地房地产开发企业、外地大型建设集团；
案件流程：开发商拖欠霍某一方工程款，法院查封开发商名下住宅小区房产；马某以案涉房屋系工程款抵债所得起诉，请求解除查封、停止执行房屋；一审法院支持马某诉求。霍某不服一审判决，委托魏爱芳律师提起上诉，二审法院全盘撤销一审判决，驳回马某全部诉讼请求，实现二审改判。
二、一审审理事实与裁判思路
纠纷背景：房产开发商欠付工程款，法院依法查封其名下住宅；马某主张房屋系多方工程款抵扣所得，提起执行异议之诉排除执行。
马某提交证据：查封前签订住宅认购协议、四方委托付款文书、关联企业银行转账记录、开发商全款收款收据、个人无住房查询记录，主张自己属于普通商品房消费者，符合《执行异议复议规定》第二十九条，有权阻却房屋执行。
一审判决结果：法院采信马某提交的证据，认定其满足消费者排除执行的三项法定条件，判令解除案涉房屋查封、不得执行该房产。
三、魏爱芳律师代理上诉核心抗辩意见
魏爱芳律师围绕一审事实认定、证据采信、法律适用三大错误，提出完整上诉抗辩理由：
案涉认购协议不具备正式商品房买卖合同效力协议书面明确仅为认购预约文件，不能等同于商品房买卖合同，直至房屋被查封，双方始终未签订正式购房合同；同时协议存在编号空白、全部原件由马某单方留存等不合常理疑点，存在事后补制嫌疑，一审直接将认购协议认定为有效买卖合同，事实认定错误。
马某无法证明存在真实有效的抵债购房款支付行为案涉转账为关联房企之间工程进度款往来，转账备注未标注购房款；马某无法举证自身与总包单位存在真实、到期债权，其提交的借款、工程款结算材料存在时间、金额逻辑矛盾，四方委托付款文件不足以证实真实房款抵扣；马某多年未索要购房发票、未主动办理网签过户，完全违背普通购房者交易习惯。
查封前马某从未实际合法占有案涉房屋案涉房屋长期保持毛坯状态，马某未办理交房验收手续、无房屋钥匙，未装修、未入住，一审忽略 “合法占有” 这一排除执行核心硬性条件。
马某不属于法律特殊保护的刚需商品房消费者马某系工程从业人员，房屋是债务抵债所得，购房时并未确定用于自住，不适用保护普通购房者生存权的消费者条款；同时现有证据无法证实该房屋是其名下唯一居住用房。
一审适用法律条文错误，本案应当适用以房抵债审查标准案件本质是多方债权抵扣形成的以房抵债，不能适用商品房消费者排除执行规则，应当按照专门针对以房抵债的司法解释四项要件审查，马某全部条件均不达标，无权阻却法院强制执行。
四、二审补充查明关键事实
马某自认房屋为工程款抵债取得，未办理交房、网签、过户手续，购房初期未确定自住计划；
项目总包单位不认可马某主张的借款、工程款债权，双方无正规结算文件；
项目劳务对账记录显示，马某相关合伙人剩余债权金额与马某主张的百万抵债金额差距极大；
开发商虽签署多套房屋抵账书面材料，但并未实际向马某交付案涉房产；
案涉房屋长期未过户，系马某自身未主动申请办理相关手续，并非开发商单方过错。
五、二审法院裁判观点与终审结果
法律定性：马某通过债务抵债获取房屋，不属于刚需商品房消费者，一审适用消费者保护条款属于法律适用错误，本案适用以房抵债专项审查规则；
逐项核查后认定马某不满足以房抵债排除执行四项全部法定要求：① 无法证明存在真实、到期债权，抵债基础法律关系不成立；② 无法核实真实抵债债权金额，不能确认抵债金额与房屋价值匹配；③ 法院查封房屋前，马某从未合法占有案涉房产；④ 房屋长期未过户的责任归于马某自身；
终审判决：撤销一审全部判决内容，驳回马某解除查封、停止执行的全部诉讼请求；一审、二审全部诉讼费用均由马某自行承担。
六、案件办案总结
魏爱芳律师精准拆解一审证据链漏洞，区分普通购房消费者与工程抵债权利人两种完全不同的法律保护标准，清晰论证对方不具备阻却执行的法定条件，成功说服二审法院改判，完整维护了工程款债权人的强制执行合法权益。