房屋买卖过程中继续履行与违约金问题

最近正在办理一件房屋买卖合同纠纷上诉案件，笔者代表房屋买受人。该案中暴露的问题在房屋买卖合同履行过程中比较有代表性，所以简单分析一下。

案情如下：

郭某已经七十多岁，其子女均在国外，国内只有郭某与其老伴一起生活。为了改善居住条件，2016 年 7 月，郭某（买受人）通过中介公司与陈某（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定陈某将其位于首都机场附近的一套房屋出售给郭某，房屋总价款为 200 万元，签订合同当日郭某向陈某支付定金 10 万元。在签订合同当时，该房屋尚有抵押未能解除。合同签订后，郭某陆续向陈某支付房款 170 万元，双方约定陈某应当将该款项偿还给债权人以消灭债务，解除房屋抵押，为房屋产权过户做准备，期间郭某与陈某签订了网签合同，并交纳了产权过户所需的税费，房屋也交付给了郭某，一直由郭某居住至今。但陈某收取房款后，为了赚取利息，将该款出借给其朋友陆某，约定每月利息为本金的 2%，借款期为两个月。谁知，两个月到期后，陆某无力偿还陈某本金，导致陈某无法偿还债务解除房屋抵押。

后因房屋无法办理产权过户手续，郭某将陈某诉至法院，诉请继续履行原房屋买卖合同，陈某配合将房屋过户至郭某名下，陈某赔偿郭某违约金 50万元。一审法院经过审理认为：因该房屋现处于抵押状态，在抵押解除之前该房屋无法完成过户，并且郭某在诉讼中经法庭释明拒绝解除该房屋买卖合同，而违约金的支付必须以合同继续履行或者解除为前提，因此一审裁定驳回郭某的全部诉求。

笔者认为，该一审判决部分是错误的，房屋固然不能过户，但买卖合同应当继续履行，违约责任应当由出卖人依法承担。理由简述如下：

第一、房屋买卖合同是否应当继续履行由该合同是否合法有效决定。本案中，出卖人有权单独处理该房产，房屋买卖合同系买卖双方的真实意思表示，因此该房屋买卖合同合法有效，应当继续履行。

第二、继续履行房屋买卖合同并不等同于房屋过户。

本案中，房屋出卖人已经履行了房屋交付义务，如果房屋顺利过户至买受人名下，则该房屋买卖合同主要的权利义务即履行完毕。因为出卖人的原因该房屋暂时无法过户，但房屋暂时无法过户并不能从根本否定买受方要求继续履行合同的权利。

首先，继续履行合同是针对解除合同而言的，如果合同从根本上不能履行（例如未经所有权人同意而签订的合同），其对应的结果应当是合同解除。本案当中，房屋暂时无法过户并不能导致合同解除的后果。

其次，房屋过户仅仅是继续履行房屋买卖合同的一个环节。继续履行房屋买卖合同包括签订网签合同、交税、房屋过户、房屋交付、物业交割、户口迁出等诸多环节。并且笔者认为，既然合同约定了违约条款，那么按照合同约定支付违约金也是出售方的约定义务，履行该约定义务也属于继续履行房屋买卖合同的一部分。

因此，即使该房屋因为客观原因暂时无法办理产权过户手续，也不应当影响房屋买卖合同的继续履行。

第三、出卖人是否应当支付违约金由其是否有违约行为决定，而与房屋现阶段能否过户无关。一审庭审中已经查明，出卖人收取房款后未按约定将房款用于解押，而是挪作他用，致使房屋至今仍处于抵押状态，出卖人的违约事实明确，依照法律规定和合同约定应当承担违约责任。同样是违约而责任，出卖人应当承担继续履情况下的违约责任还是承担合同解除为情况下的违约责任？

二者的区别在于违约责任的轻重，也就是违约金的多与少。在继续履行房屋买卖合同的情况下，因为买受人的损失已经从继续履行合同中得到了部分弥补，因此出卖人承担的违约责任较轻；在合同解除的情况下，因为出卖人的违约行为属于根本违约，买受人的损失不能从其它方式得到弥补，因此出卖人承担的违约责任较重。也就是说，合同是继续履行还是解除，关系到所决定的仅仅是违约责任大小，而非违约责任的有无。

如前所述，出卖人承担违约责任既是法律的明确规定，也是买卖双方的约定，属于继续履行房屋买卖合同的一部分。

综上，笔者认为，一审判决错误的把房屋产权过户与继续履行房屋买卖合同混为一谈，也把认定违约责任轻重的标准误认成了违约责任有无的标准，因此该一审判决中未支持买受人继续履行房屋买卖合同和要求支付违约金的请求是错误的。