许晓彤律师
律师观点分析
一、案件概况
委托人作为案涉房屋出租方，与承租方签订门面房出租合同，将配套物业用房对外出租用于超市经营。合同签订后，因业主及街道方面反对房屋改变使用用途，案涉租赁合同无法继续履行，出租方向承租方发函要求搬离房屋。
承租方随即提起诉讼，提出多项诉讼请求，主张解除租赁合同，要求退还全部已付房租押金、支付合同约定违约金，并索赔装修费、陈列费、撤场费、生鲜损耗、预期可得利益、营业损失等各项损失，起诉主张的各类款项合计高达 86 万余元。若全部原告诉请得到法院支持，委托人将承担巨额赔偿责任，案件风险极高，遂委托许晓彤律师代理本案应诉。
二、代理难点
出租方客观上存在无权处分物业用房的情形，前期已经向承租方发函表示合同无法履行，存在构成根本违约的外观，案件对被告不利。
承租方主张总金额近 29 万元的装修投入，同时主张 40 万元高额预期经营可得利益损失，诉求总标的巨大。
承租方提交聊天记录、收款收据等多组证据佐证自身损失，如何区分附合装修损失与可移动设备资产，剔除不合理、无依据的索赔项目，是本案核心难点。
原告要求全额退还已缴纳租金及押金，但原告实际占有案涉房屋，如何争取房屋占有使用费抵扣，减少退款金额，是重要抗辩要点。
三、代理思路
厘清双方过错边界：认可出租方存在过错，但强调承租方签约时已知晓房屋权属及房屋性质，自身负有审慎审查义务，不能将全部损失归责于我方当事人；同时区分出租企业与普通承租人的注意能力差异，不包揽全部不利后果。
对各项损失逐项拆解抗辩
针对装修损失：区分已和房屋附合的装修工程，与货架、空调、鱼缸、收银设备等可移动拆除的设备物品；可移动物品不属于赔偿范围，应当予以剔除。同时结合聊天记录、票据核实真实装修成本，不采信原告虚高的 288000 元总投入主张。
针对陈列费、撤场费、生鲜损耗：要求对方提供实际付款凭证、交易记录，贯彻举证责任规则，无证据则损失不应得到法庭支持。
针对 40 万预期可得利益、营业损失：举证证明承租方另有存续经营的同类超市，所谓经营利润属于高度不确定收益，并未实际开展案涉场地经营，可得利益损失无事实基础，应当驳回。
主张房屋占有使用费抵扣款项：即便合同无法履行，承租方持续实际占有案涉房屋，应当参照合同租金标准支付占有使用费，在租金押金退款中直接扣减，降低我方实际退款数额。
合同解除时间抗辩：不认可原告主张的单方解除时间，厘清通知搬离不等于协商一致解除，由法院依法认定合同解除时点，以此作为计算占有使用费、装修残值折旧的计算基准。
四、裁判结果
人民法院最终作出判决：
确认案涉租赁合同于原告起诉之日解除；
在原告已付租金、押金合计 47480 元基础上，扣减房屋占有使用费，判令我方当事人仅返还 24184 元；
按照合同约定支付违约金 6350.4 元；
酌定赔偿装修残值损失 45000 元；
驳回原告主张陈列费、撤场费、生鲜损耗、40 万预期可得利益、营业损失等绝大部分诉讼请求。
原告诉请 86 万余元，法院最终仅支持合计 7 万余元，为委托人成功减损 70 余万元，最大程度降低委托人经济赔偿负担。
五、案件办案启示
租赁物业用房、配套用房时，出租主体务必提前核实房屋权属、规划用途、是否具备对外出租经营的条件，避免因无权处分导致合同违约赔偿风险。
发生租赁合同无法继续履行情形时，应当及时固定沟通函件、微信聊天记录，及时催告对方腾退房屋，防止承租人无限期占用房屋扩大占有使用费损失。
承租人主张高额装修损失时，应当区分已形成附合的装修和可自行搬走的设备、货架、家电；可移动财产不能计入损失赔偿。
预期可得利益损失主张门槛很高，需要有充分经营数据、利润凭证予以佐证；没有实际经营、利润无法确定的，可得利益诉求很难被法院采纳。
房屋租赁合同纠纷中，即便出租方存在违约，承租人也负有减损义务，不能放任损失扩大。