律师观点分析
“成功解除房屋买卖合同”——何某某诉朱某某房屋买卖合同案例（代理被告方、反诉方、被上诉方朱某某）
案号：一审（2018）皖0111民初2529号
二审（2019）皖01民终579号
承办律师：许晓彤 （安徽金亚太律师事务所合伙人）
何某主要诉请：1、判令朱某某继续履行双方于2014年1月7日签订的《房屋转让协议书》；
2、判令朱某某于判决生效后一个月内将涉案房屋产权过户至何某某名下，并交付涉案房屋钥匙及相关附随资料；
3、判令朱某某承担本案诉讼费。
一审法院判决如下：一、确认何某某与朱某某于2014年1月7日签订的《房屋转让协议书》已经解除；二、驳回原告何某某其他的诉讼请求；三、驳回朱某某其他的诉讼请求；
二审法院判决如下：驳回何某某的上诉请求、维持原判。
律师办案经过：
1、分析原告诉请的理由及依据：何某某诉请继续履行双方签订的房屋买卖合同，其主要依据的是朱某某作为卖方未履行将开发商的购房合同、收款收据等手续交由其保管构成了违约，进而其依据的是不安抗辩权推迟的第二笔、第三笔房款的支付；
2、了解我方当事人对于本案的心理预期：朱某某认为双方签订的房屋买卖合同已经解除，其依据是2014年6月13日，朱某某向何某某以挂号信方式邮寄了由其本人签名的《解除房屋转让协议的通知》，载明：请何某某于2014年6月30日前付清该第二笔款项26万元（收款人：朱某，附账号），逾期不能支付，将解除该协议，并依据该协议条款处理相关事宜。本通知同时作为解除协议的通知。
3、从证据角度分析，结合本案事实情况，最终确定本案的诉讼方案：第一时间为被告提出反诉，提出反诉请求。①请求确认双方于2014年1月7日签订的《房屋转让协议书》已解除，何某某支付违约金120537.6元。②判令何某某承担本案诉讼费。
4、庭前分析案件可能产生的争议焦点：
（1）双方是否存在违约行为？何某某拒绝付款的理由能否构成其行使不安抗辩权的条件？
（2）合同是否已经解除？何时解除的？解除的依据是什么？
① 2014年6月13日，朱某芬向何某某以挂号信方式邮寄了由其本人签名的《解除房屋转让协议的通知》，此通知能否作为合同解除的依据？
② 2014年6月13日至2017年12月1日期间朱某芬未再进行出面通知解除合同，其解除权是否已消灭？
（3）朱某明作为被告二主体是否适格？是否承担连带保证责任？
（4）何某某是否需要承担朱某芬提出的违约金数额？
5、梳理证据、设置庭审发问提纲、总结代理思路，做好充分的开庭准备，最终在法庭庭审中，法官认同了本代理律师的观点，认定涉案《房屋转让协议书》最迟于2017年12月1日解除。
律师主要代理意见：
一、卖方未将购房发票及合同交由买方保管不能成为买方拒绝支付剩余房款的抗辩理由
1、卖方实际取得购房发票及合同的时间是2014年5月27日，并不是《协议书》签订之日
2、买卖双方已就购房发票及合同的转交时间作出明确约定
卖方于2014年5月27日取到购房发票及合同后，已将购房合同及发票送往买方工作单位并达成了统一意见，即先由买方支付房款，卖方在收到第二笔房款全部款项的一个月内，将购房合同及发票转交（寄）给买方。
3、在合同的履行过程中不能以附随义务来抗辩主给付义务
在房屋买卖合同中，价款是买受人获取标的物所有权的对价，依据合同的约定向出卖人支付价款是买受人的主要义务，买受人须按合同约定的数额、时间、方式支付价款。何某某作为买受人依照《协议书》的约定履行向出卖人支付购房款，这是其主要义务。而《协议书》中约定的出卖人交付购房合同及收款收据等义务，则属于出卖人的附随义务，且约定的交付购房合同的时间已根据实际情况发生变更。
《合同法》第66条规定的一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，此处约定的债务应指约定的主给付义务，而非基于诚实信用原则产生的附随义务。出卖人附随义务的迟延履行并不影响买受人主给付义务的履行，不能作为买受人拒绝支付房款的理由。
二、何某某在宽限期内仍未履行付款义务，其行为已构成根本违约，合同目的已无法实现
1、何某某未在约定的宽限期内履行付款义务，朱某某依法享有合同解除权
在何某某多次拒绝、逾期支付第二笔款项的事实情况下，朱某某于2014年6月13日通过邮政挂号信的方式向何某某寄出了《解除房屋转让协议的通知》，明确告知何某某于2014年6月30日前付清第二笔款项26万元，收款的指定账户为其受托人的银行账户，如若逾期不能支付，将解除该协议。同时，该通知书作为解除协议的通知。何某某未按《协议书》约定的时间支付第二笔款项已构成违约，经过多次催告后仍未履行，其行为已构成根本违约。根据《解除房屋转让协议的通知》的内容，《协议书》自宽限期届满时何某某未支付第二笔款项，则朱某某依法享有合同解除权。
2、朱某某已于宽限期届满后行使合同解除权，《协议书》已于诉讼前解除
2014年7月及2017年11月，出卖人多次联系何某某，通知已解除《协议书》，并于2017年12月1日前往了何某某工作单位，向其当面递交了《关于协商处理解除房屋转让协议后遗留问题的通知》，希望与其当面协商解约后如何退还前期款项及其违约责任的问题，但均未果。根据《合同法》第九十六的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，《协议书》应当最迟于2017年12月1日已解除。
律师总结：在近两年合肥不断攀升的房价趋势下，房屋交易过程中更易出现一方违约的情况，现实生活中，许多老百姓认为只要双方签订了合同，“白纸黑字”，就能够保障自己的权益，但往往忽视合同的违约条款、合同的解除、解除的条件、解除的程序等。本案中，一方当事人要求继续履行合同的证据不足，一方在解除合同的过程中忽视了证据的保存及法定的程序，故再次建议签订涉及金额较大的合同时，尽量让专业律师审核把关，合理规避风险、减少经济损失，合同履行过程中出现纠纷时第一时间咨询专业律师，以免错过保存诉讼证据的最佳时间。
编辑：许晓彤律师
2019年6月4日