刘先生咨询：三个月前，我看中了一套200平方米的房子，通过中介公司与卖方董某签订了房屋买卖合同，并按约定支付了全部房款，在去房管局办理过户手续时，因当天排队办手续的人特别多，没有排上，而董某声称次日要随团去国外旅游，于是双方便约定一个月后他回国了再办理过户手续。但董某回国后就变了卦，声称那段时间房价涨得太快，他把房子卖亏了，要求每平方米加价1000元，我没有同意，事情便搁置下来。最近，他又找中介公司人员通知我说，要二倍返还我定金10万元，决定不卖房了，如果我要坚持买，每平方米要在原来基础上加价1500元。但现实是，这一段时间房价暴涨，三个月的时间，同地段的房价每平方米涨了快2000元了，而且因为那一片是学区房，房源还特别少，如果他不卖了，我想加价买都买不到。与我的情况相似的是，我的侄子计划按揭贷款买一套二手房，也碰到类似情况。我现在想知道的是，我们该如何维护自己的合法权益？

合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的， 对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款。

根据上述规定，在本案中，刘先生可诉请法院，要求董某继续履行合同义务，并配合办理房产过户手续。判决生效后，如果董某拒不配合，便可以向法院申请强制执行。而像刘先生的侄子的情况，处理起来则相对复杂些，在司法实践中，在买方需要贷款买房的情况下，法院很难判决卖方继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。这时，如果卖方违约，在定金罚则不足以弥补买方损失的情况下，一般应选择主张在解除合同的同时要求卖方赔偿损失。至于买方的损失，在卖方违约的情况下，可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会，造成买方的价差损失，因此，房价的上涨金额可以作为买方的损失。但这类损失的计算问题较为复杂，在双方无法达成一致意见时，可参照以下方式考量：首先比照类似房屋（同小区、同幢、同楼层、同房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）的市场成交价与本合同约定成交价之间的差价；其次，无类似房屋比照的，可请求法院通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

在房价暴涨的情况下，站在买方的角度，可以要求在合同中约定较高的定金或违约金，当卖方违约成本大于房价上涨的价值时，可在一定程度上避免违约情况的发生。