张艳丽律师
律师观点分析
一、案件基本背景
委托人系夫妻关系，核心购房目的为购置对口优质公办学校的学区房，保障子女未来入学资格，委托某房产经纪公司提供居间服务，目标房屋位于上海市松江区，对口学校执行 **“五年限一户”** 入学政策。
经纪公司促成委托人与出售方签订《房地产买卖（含居间）合同》《上海市房地产买卖合同》，委托人按约支付佣金 40000 元。后经官方渠道核实，案涉房屋因出售方子女已占用入学名额，委托人子女2028 年入学将受 “五年限一户” 政策限制，无法正常对口入学，购房核心目的落空，买卖合同最终解除，委托人要求经纪公司退还佣金未果，委托本人代理维权诉讼。
二、委托核心诉求与办案目标
确认居间服务关系解除；
判令经纪公司全额返还佣金 40000 元；
判令经纪公司支付资金占用利息（按 LPR 上浮标准计算）；
判令经纪公司赔偿律师费等合理损失；
办案目标：以中介未尽专业审慎义务、服务存在重大瑕疵为核心，促成佣金返还，挽回委托人经济损失。
三、关键事实梳理与证据固定
（一）核心交易事实
签约前至网签当日，委托人多次明确告知：购房唯一核心目的是保障子女 2028 年入读对口学校，反复确认出售方子女 2023-2024 年占用名额不影响后续入学，经纪公司工作人员明确答复不影响，承诺若影响将协助解除合同；
2025 年 9 月 14 日签约当日，三方签订补充协议，载明出售方 2023-2024 年使用学区名额，约定2025 年政策为两年内未安排入学即可对口，未提示 “五年限一户” 长期风险；
2025 年 9 月 15 日委托人拨打 12345 热线核实，官方明确回复：案涉学校2023 年起执行五年限一户，2028 年入学需核查 2023-2027 年占用情况，案涉房屋名额已占用，子女 2028 年入学受限；
委托人第一时间告知经纪公司，经纪公司仍误导继续履约，拒绝协助解约、退还佣金；
委托人发函终止合同，函件于 2025 年 10 月 4 日送达，后续买卖合同经诉讼解除，网签撤销。
（二）核心证据清单
《房地产买卖（含居间）合同》《上海市房地产买卖合同》《补充协议》—— 证明居间关系、交易背景、学区名额约定；
微信聊天记录 —— 证明委托人反复告知学区购房目的、经纪公司虚假承诺；
12345 热线咨询记录、官方回复截图 —— 证明入学名额受限、购房目的落空；
佣金支付凭证、发票 —— 证明委托人已支付 40000 元佣金；
《终止履行合同通知函》、送达记录 —— 证明委托人依法主张解除、要求退费；
法律服务合同、律师费支付凭证 —— 证明律师费损失；
教育局招生政策文件 —— 证明 “五年限一户” 政策内容。
四、对方抗辩要点与我方应对策略
（一）经纪公司抗辩
已促成买卖合同成立，居间义务完成，佣金不应退还；
未来入学政策以教育局当年为准，无法保证 100% 入学，不存在隐瞒、欺诈；
律师费无合同与法律依据，不应承担。
（二）我方代理应对
法律依据：《民法典》第九百六十二条 —— 中介人应当如实报告订立合同的重要事项，故意隐瞒或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求报酬并应赔偿；第九百六十三条 —— 中介人促成合同成立，但服务存在瑕疵、未完成全部义务，应酌情返还报酬中华人民共和国最高人民法院公报；
专业责任：经纪公司深耕学区房交易，对片区入学政策负有远高于普通人的审慎核查、如实告知义务，而非为促成交易隐瞒关键风险；
核心逻辑：委托人购房目的特定且明确，经纪公司违背承诺、未提示政策风险，导致合同目的根本无法实现，居间服务存在重大瑕疵；
履约情况：买卖合同解除、网签撤销，经纪公司未提供过户、交房等后续服务，无权收取全额佣金。
五、案件审理过程与争议焦点
立案：2026 年 2 月 4 日法院立案，先适用小额诉讼，后转为简易程序；
庭审焦点：
经纪公司是否未尽学区政策告知义务、服务存在瑕疵；
佣金是否应返还、返还金额如何认定；
利息、律师费是否应予支持。
关键查明：法院向松江区教育局发函核实，结合政策文件确认，12345 官方回复真实有效，案涉房屋 2028 年入学确受五年限一户限制。
六、法院裁判结果与理由
（一）判决结果
经纪公司于判决生效之日起十日内返还委托人佣金 35000 元；
经纪公司支付利息（以 35000 元为基数，自 2026 年 2 月 6 日起，按一年期 LPR 的 1.3 倍计算至实际返还之日止）；
驳回委托人律师费等其他诉讼请求；
案件受理费减半收取，委托人负担 125 元，经纪公司负担 337.5 元。
（二）裁判核心理由
经纪公司已促成买卖合同成立，委托人应支付报酬，但买卖合同未实际履行完毕，经纪公司未提供后续过户、交房等服务，应酌情退还佣金；
委托人明确告知学区购房核心目的，经纪公司作为专业机构，未审慎核查入学政策、作出不当承诺，居间服务存在瑕疵，应退还部分佣金；
委托人自身亦未尽审慎核查义务，自行承担部分责任；
律师费诉请无充分法律依据，不予支持。
七、办案复盘与风险提示（律师总结）
胜诉关键：固定 **“学区房特定目的 + 中介虚假承诺 + 官方政策核实 + 合同目的落空”完整证据链，紧扣中介专业审慎义务与服务瑕疵 **，契合民法典中介合同归责原则；
责任分担：法院未支持全额返还，考量委托人自身未尽核实义务，提示购房人对学区、贷款、限购等核心问题，必须以官方答复为准，不可轻信中介口头承诺；
实操建议：
学区房交易，务必提前向教育局、官方热线核实名额占用、入学政策，留存书面 / 电子记录；
中介承诺务必写入书面合同，明确 “学区无法实现可退还佣金” 等违约条款；
发现中介隐瞒关键信息，及时发函固定证据，依法主张解除合同、退还费用。