律师观点分析
上诉人毕节XX公司（以下简称：XX公司）因与被上诉人武XX商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2995号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
一审法院判决：一、被告毕节XX公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告武XX逾期交付涉案商品房违约金208,838.54元；二、被告毕节XX公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告武XX逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：按照日万分之二的标准，以583,561.00元为基数从2017年1月30日起计算至2017年8月31日止；以1,933,561.00元为基数从2017年9月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；三、驳回原告武XX的其他诉讼请求。案件受理费4,986.00元（已减半收取），由原告武XX负担1,400.00元，由被告毕节XX公司负担3,586.00。
XX公司上诉请求：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2995号民事判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定事实错误，上诉人并未违约。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项虽约定：“出卖人承诺于2017年1月29日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，但该条第三款第五项约定：“买受人委托出卖人办理该商品房权属登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”，从该条款可以看出，上诉人办理案涉商品房权属转移登记的前提条件为被上诉人对上诉人进行授权，并将授权上诉人办理转移登记的事项明确于《委托办理权属登记协议书》，上诉人才能履行合同义务。鉴于此，在被上诉人未授权的情况下，上诉人无法履行义务，故就逾期交付办理商品房转移登记的有关文书事宜，不存在上诉人违约的情形。2.双方约定的违约金过高，应当予以调整。上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定“……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，该违约金约定过高，对上诉人显失公平。违约金不仅具有惩罚性质，同时也具有补偿性质。即使人民法院认为上诉人应支付违约金也应结合被上诉人的实际损失调整违约金。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被上诉人并未举证证明其实际损失，其损失即为已付房价款资金占用期间的法定孳息损失。日万分之二违约金的约定远远高过被上诉人的实际损失，对上诉人显示公平，故应当以中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。
被上诉人武XX未作答辩。
经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人未按照《商品房买卖合同》的约定于2017年1月29日前，取得商品房所有权初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。鉴于双方约定由上诉人代为申请办理转移登记，故上诉人向被上诉人履行上述文书交付义务已无实际意义，此时上诉人负有向不动产登记机构提交为被上诉人办理商品房转移登记的有关文书的义务，故一审判决上诉人承担违约责任至上诉人向办证部门提交有关文书之日，符合本案实际，本院予以确认。上诉人未能履行文书交付义务，系其未能取得商品房所有权初始登记，不具备该义务履行条件所致，上诉人将其归咎于被上诉人未签署《委托办理权属登记协议书》明确授权事项，缺乏事实依据，其据此主张不承担违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。
违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。上诉人以《商品房买卖合同》约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失为由主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9972元，由上诉人毕节XX公司负担。
本判决为终审判决。
詹军律师