二手房三证不齐签合同是否有效?可以主张合同无效。

根据最新规定，自2015年3月31日起，由原先的满5年免征营业税调整为满2年免征营业税，买未满5年有三证的二手房，应注意以下几点：

1、房屋手续是否齐全(查看卖方三证原件：房产证，土地证，契税证)

2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况)

3、交易房屋是否在租(须注意：买卖不破租赁)

4、土地情况是否清晰(是否有土地抵押，查封等)

5、市政规划是否影响(是否在动迁红线内)

6、房屋是否合法(不要有违规搭建等，无法办理过户)。

7、单位房屋是否侵权(福利分房等)

8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移(如果是学区房，须考虑是否占有学位)

9、中介公司是否违规(黑心中介吃差价等)

10、协商税费各自承担(卖方承担个人所得税和营业税;买方承担契税和其他费用)

11、合同约定是否明确(违约赔偿责任须明确)