(一)深入调查，防止“先租后抵”

债权人办理房产抵押借款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。对已经出租的房产，抵押权人不予办理抵押借款，防止出现“先租后抵”问题。当然，如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权;

(二)认真办理抵押登记

抵押权人办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”?如果属于“一物多押”，抵押权人要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响借款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少借款损失。办理抵押借款时，抵押权人应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押借款的期限要长，抵押权人应有充足的时间处置抵押房产;

(三)注意土地的性质和使用期限

抵押权人办理抵押借款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押借款。对于划拨用地性质的房屋土地，抵押权人应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金;

(四)加强贷后检查，防止土地用途变更

抵押权人办理房产抵押借款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押借款。即使办理前一致，抵押权人也应在借款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施;

(五)共有财产抵押要求所有财产共有人签字

抵押权人在办理房产抵押借款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理借款?只有经财产共有人全部同意，抵押权人才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

抵押合同缺生效要件的后果

抵押合同不具备生效要件的，依其欠缺的要件不同，产生相应的法律后果。

(一)抵押合同主体不适格的法律后果。

抵押合同主体不适格包括两种情形：一是抵押当事人不具备相应的民事权利能力和民事行为能力;二是抵押人对抵押物没有处分权。如果当事人不具备相应的行为能力，例如，无民事行为能力的自然人，以其财产为他人债务设定抵押，如果未经其法定代理人同意或者追认，该抵押合同不发生效力;再如，企业法人的分支机构，在没有企业法人书面授权的情况下，其作为抵押人与他人签订的抵押合同也应属无效。因抵押人不具备相应的权利能力和行为能力，从而导致抵押合同无效，抵押人对此有过错的，应承担相应的民事责任。如果抵押当事人对抵押的财产没有处分权，其设定抵押权的行为属于无权处分，该行为是否有效应视其是否得到真正权利人的追认，未经追认的，抵押权的设定无效，但并不因此而影响抵押合同的效力，抵押人应承担违约责任。

(二)意思表示不真实的法律后果。

意思表示不真实，是指当事人的外部表示行为与其内心意思不一致，或者意思表示不自由而言。意思与表示的不一致分为故意的不一致与无意的不一致。在故意不一致的情形，如抵押人与抵押权人恶意串通，以其财产设定虚假抵押权以逃避债务的，对此应认定双方签订的抵押合同无效;在无意不一致的情形，如当事人因重大误解签订的抵押合同，属于可撤销合同，在依法撤销之前，该抵押合同应属有效。意思表示不自由包括欺诈和胁迫两种情形。当事人因受欺诈或胁迫而签订的抵押合同，属于可撤销的合同，该抵押合同自撤销之日起无效。

(三)违反法律或社会公共利益的法律后果。

抵押合同违反法律的强制性规定或禁止性规定的，该抵押合同无效，有过错的抵押当事人应承担相应的民事责任，双方当事人都有过错的，各自承担相应的民事责任。例如，抵押人以禁止流通的物(毒品、枪支弹药等)设定抵押，则抵押合同不仅无法发生当事人预期的法律效果，而且也不存在当事人补正的问题，当事人对此还应承担相应的行政责任，甚至刑事责任。抵押合同违反社会公共利益的，与违反法律的结果相同。

(四)违反标的确定与可能的法律后果。

抵押合同标的不确定就是指抵押权不确定，表现在抵押物不确定与抵押权所担保的债权不特定两个方面。例如，抵押合同欠缺抵押物条款，或者当事人对抵押担保的债权没有约定以及约定不明确等。抵押合同标的不可能则是指当事人通过合同设定的抵押权无法实现、不可能实现而言。如果抵押合同的标的不确定，抵押合同无法发生法律效力;如果抵押合同的标的不可能，抵押合同亦不生效力。之所以如此，是因为“依民事行为之本质，其内容不确定，不能据以划定双方当事人权利义务范围;以不可能事项为民事行为内容，违反民事行为制度之本旨。因此，民事行为的内容必须确定和可能，为题中应有之义。