王某一、王某二与业委会业主撤销权纠纷

律师观点分析

原告：王某一。

原告：王某二。

委托诉讼代理人：毛国彬，上列两原告共同委托，国浩律师（苏州）事务所律师。

委托诉讼代理人：刘静茹，上列两原告共同委托，国浩律师（苏州）事务所实习律师。

被告：业委会。

负责人：藏某，主任。

委托诉讼代理人：刘艳亭，江苏渟泓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：柴召胜，江苏渟泓律师事务所律师。

原告王某一、王某二向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销被告作出的《关于xx小区续聘物业服务企业表决结果公告》，即撤销续聘A物业的决定；2.本案诉讼费、公告费等涉诉费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，判令撤销2018年1月19日业委会取得小区业主代表大会授权启动续聘物业服务合同工作的决定。事实与理由：原告系xx小区业主，2018年3月1日，就小区续聘物业服务企业事宜，被告公布《xx关于续聘物业服务企业的公告》，后被告进行跑票、唱票等工作，2018年4月10日，被告发布《关于xx小区续聘物业服务企业表决结果公告》，作出续聘A物业的决定。但被告作出上述决定程序上违法、实体上侵害了原告及涉案小区的其他业主的合法权益，包括但不限于未召开业主大会进行解聘和选聘物业服务企业事宜，存在利益相关方，物业服务企业直接参与跑票，唱票时出现重复计票，部分业主选票被代签字，部分业主于2018年4月10日之后才收到选票通知，案涉小区选票的有效票数存疑，续聘的物业服务企业是否经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意等。根据被告提交证据所示，被告于2018年1月19日取得业主代表大会授权启动续聘物业服务合同工作，不符合议事规则及物权法关于业主共同决定事项的规定，被告通过召开业主代表大会的形式形成了关于授权被告启动续聘物业服务合同工作的决议，超越了相应的职权。基于此，为维护原告及小区其他业主合法权益，原告依法诉至法院，请求支持诉请。

被告业委会辩称：首先，针对原告第一项诉讼请求，该决定并不是由被告作出的，而是由小区业主大会作出的，故原告请求撤销不符合规定，主体上是有问题的。其次，关于增加的诉讼请求，因该委托是2018年1月9日作出，而小区从1月9日到现在包括中间的业主大会，跟物业签订合同已经全部地履行完毕了，现在再去撤销意义不大。最后，关于事实和理由部分，决定是由xx小区业主大会通过投票表决形式作出，属于合法有效的业主大会决议。业委会做了许多的前期工作，在2018年1月9日召开业代会的临时会议，经过业代会授权业委会续聘物业事宜，2018年的3月1日公布了xx关于续聘物业服务企业的公告，通告全体业主于2018年3月10日到2018年4月10日期间就召开业主大会对续聘物业公司的表决进行投票，公告中对续聘物业的名称A物业、收费标准、公共收益的分配、表决方式都进行了公示。2018年4月10日，在湖东社区工作委员会、xx社区工作居民委员会、湖东派出所等单位和业主监督小组成员、大部分业主参加并见证了xx小区续聘A物业的公开唱票，表决结果就是根据xx业主大会的议事规则的规定，整体同意户数占69.22%，表决权数占70.06%，就是根据此次投票的表决结果，同意续聘A物业的超过了50%以上，已经满足了物权法及议事规则的相应的规定。但是对于一些当时投了不同意票的一些业主，可能心理上难以接受，业委会也专门发布了复查选票的公告，接受业主的查询和监督。从2018年3月10日发布公告续聘物业事宜，一直到收到诉状前，没有任何业主对续聘物业提出过异议。原因有以下几点，不管是续聘还是聘请A物业，这不是业委会能决定的，而是大部分业主的一个选择。2015年底B物业被A物业收购，小区从2016年初实际由A物业管理，两家公司确立了战略合作关系，在续聘前后，小区实际都是由同一批人在管理。续聘决定并非由被告作出，而是由xx小区业主大会根据业主投票的表决结果作出，被告也只是一个执行机构，小区的公共事务是由业主共同决定的，以少数服从多数的原则，对包括原告在内的业主都具有约束力。事实上续聘A物业的决定是为了更好的向业主提供物业服务，也是经过合法有效的决定的。庭审时也带来了表决票，但是实名投票涉及业主的一些隐私，有业主不希望他的投票结果被公开。综上，希望法院驳回原告的全部诉讼请求。

本院经审查认定事实如下：......

本案的争议焦点为：原告提出的相关公告决议是否合法，是否应被予以撤销。

本院认为，根据法律规定，业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业委会作为本案小区依法成立的业主委员会，是本案适格的诉讼主体。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业事项由业主共同决定，业主大会决定选聘和解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《江苏省物业管理条例》第十二条的规定，业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。业委会于2018年1月19日发布公告即业主代表大会临时会议通过业主代表大会授权业委会启动续聘物业服务合同工作的决议，该决议内容仅为授权业委会启动续聘工作，系续聘物业企业事项的阶段性决议，并无最终决定续聘物业服务企业的结果，也未侵害业主的合法权益。xx花园业主代表大会通过该启动工作的决议并非受经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的限制，在之后的续聘工作过程中，仍有可能通过征求业主意见的形式来保障业主的权利，进而再作出续聘与否的决定，且业委会在之后的工作中也实际履行了意见征求的程序。故原告请求撤销该启动续聘物业服务企业工作的决议本院不予支持。

涉案小区原物业服务企业为B物业，被告虽主张B物业被A物业收购，由万科统一管理，但从工商登记信息而言，两公司仍为独立的企业法人。根据原、被告提交的相关公告材料，业委会发布的关于续聘物业服务企业的公告虽使用“续聘”一词，但其中表决内容列明了“续聘”的物业公司名称，即A物业，与原物业公司名称不一致，业委会发布公告使用的词汇有所不当，但并不足以使人产生混淆的后果，并未侵害业主投票进行表决的权利。

关于统计过程的数据问题，续聘公告中记载总户数2590户，但表决结果公告记载的总户数为2589户，与小区议事规则中记载的户数一致，续聘公告记载的户数瑕疵并未影响表决的统计结果。关于业委会授权雅誉物业工作人员办理选票事宜，并不违反法律规定，原告主张程序违法无法律依据，本院不予采信。原告提出有业主签名被代签，但被告不认可微信记录的真实性，原告也未进一步举证微信真实存在，且微信中亦未明确是与本次选聘物业企业有关及最终是否被代签，故本院对原告该主张不予采信。关于选票投递事宜，根据快递单号可以证明43-1303有三条登记，其中两条为同一单号，因涉案小区户数较多，被告抗辩认为工作人员对选票投递登记错误存在一定的可能性，即便存在该户重复投递两次的情况，根据统计的表决结果，专有部分面积同意票数164016.43，占比57.23%，户数同意票数1518，占比58.63%，扣除该户表决结果后，同意的专有部分面积及户数亦超出了50%的比例。原告对投票表决结果提出异议，但并未提供投票存在伪造、代签等情况的有效证据，而被告提供的证据可以表明本次选聘物业服务企业经过意见征求、公开唱票、计票，结果已达到小区专有部分面积及业主人数均过半的规定。关于合同期限起算事宜，根据业委会发布的公告，原物业服务合同已于2016年12月31日到期，按被告的陈述A物业、雅誉物业在该小区的工作人员及管理存在混同，相关方可通过其他途径对此予以交接处理，并不影响选聘A物业为服务企业的决定。

综上，该选聘A物业为服务企业的决议符合法律规定，并未损害业主利益，原告要求撤销该决议本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条之规定，判决如下：

驳回原告王某一、王某二的诉讼请求。