商品房买卖合同如何区分预约与本约？

《商品房买卖合同司法解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同应当明确13项主要内容,实践中有疑问的是:《商品房销售管理办法》规定的13项内容是否必须全部具备才构成商品房买卖合同的本约,还是仅需具备若干必要要件即可?

司法实践对此问题态度不一，我们认为：成立商品房买卖合同只需具备核心要件即可。无需13项内容全部具备。

理由如下：

1.合同法司法解释明确了合同的必备要件。《合同法》解释（二）规定“:当事人对合同是否成立存在争议。人民法院能够确定当事入名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

因此，合同只需具备当事人、标的和数量即可成立。合同欠缺的其他内容可以通过合同法的规定予以确定。

2.商品房买卖合同欠缺部分内容不影响合同目的的实现。

3.具备核心要件即构成商品房买卖合同对当事人的利益保护更为公平。