卖房人违约，买房人是否可以主张可得利益损失？

《买卖合同司法解释》第二十九条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”

根据上述法律规定，卖房人违约，买房人可以主张可得利益损失（房屋差价损失）。但是受到以下两个方面的限制：

（1）有上位法《合同法》依据，但不得违反可预见性原则和防止损失扩大的义务。《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”该规定为守约方主张可得利益损失提供了上位法的依据，但是同时也给了守约方主张可得利益损失一个限制，即可预见性原则，这是为了避免造成严重不公平的后果。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”守约方有义务防止损失的扩大，比如，买房人在卖房人构成根本违约且合同不能继续履行的情形下，买房人应当及时采取诸如及时发函解除合同并起诉解决纠纷，再买其他的房子等措施来防止损失的扩大，否则买房人不得就扩大的损失向卖房人主张。这是是为了避免给卖房人造成过分沉重的违约责任。

（2）与有过失原则的限制。与有过失原则又称过失相抵原则，是指守约方对于损失的发生也有过错的，应当扣减相应的损失赔偿金额。《买卖合同司法解释》第三十条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”在房屋买卖中，如果作为守约方的买房人对于损失的发生也有过错（如明知房屋有查封还购买），则应当扣减相应的损失赔偿金额。

（3）损益相抵原则的限制。损益相抵原则即守约方因违约方违约受有损失的同时还获得了利益，则守约方在向违约方主张损失赔偿的时候应当将其获得的利益扣除掉。因为我国的违约责任赔偿的原则是填平原则，法律只允许守约方受到的损失获得赔偿，而不允许守约方因违约方的违约而获得额外的利益。《买卖合同司法解释》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”在房屋买卖中，也可能出现作为守约方的买房人因违约方的违约而获得利益的情形，如有，则应当相应地扣除掉。

那么，买房人的可得利益损失是什么呢？是房屋差价，即房子涨价的部分。因为如果房屋交易顺利进行，买房人取得了房子的所有权，则从房价上涨的利益就应当属于买房人。