最高院辛正郁法官：夫妻共有房屋单方处分中的法律适用问题

作为实践中大量存在的一类纠纷类型，因单方处分夫妻共有房屋引发的案件，已经成为民事审判实践中的热点、难点问题。妥善解决好其中的法律适用问题，对婚姻法、合同法、物权法及相关司法解释的精准理解与适用的要求和难度更高，一些分歧和认识殊值厘清。

一、问题提出

最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(—)》(以下简称《解释一》)第17条第2项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

2011年8月13日起施行的最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(三)》(以下简称《解释三》)第11条第1款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”

就两条规定的适用环境而言，有以下两点值得注意：

1、都适用于夫妻一方未经对方同意的单方处分情形。《解释一》第17条第2项后段实际上隐去了这样一个前提，即“未经夫妻双方平等协商，没有取得一致意见”，至于《解释三》第11条则明确表述为“一方未经另一方同意”。

2、都适用于夫或妻单方处分重大共有财产(房屋)的情形。

在此基础上，我们不难发现，同样的单方处分夫妻共有房屋行为，适用前述两条规定，结果迥然相异，主要为：适用《解释一》第17条第2项，则在第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的情况下。其权利救济归入有效合同制下，即使未办理转移登记，该第三人的权利仍可得到保护。

适用《解释三》第11条，即使第三人善意购买且支付合理对价，只要未办理转移登记，其权利仍应让位于另一方共有人的追回主张。《解释三》第19条规定，该解释施行后，最高人民法院此前作出的相关司法解释与本解释相抵触的，以本解释为准。

至此，如何解决两条规定的适用问题，不无疑问。从实践看，因单方处分夫妻共有房屋引发的纠纷数量很大，如何解决好上述问题，确实值得深入思考。

二、法条解读

基于前述思路：按照《解释一》第17条第2项规定，在“登记在双方名下，单方处分”以及“登记在一方名下，另一方处分”情形中，第三人只要有证据证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”，即使没有完成转移登记，其权利取得的请求仍可得到支持;按照《解释三》第11条规定，在“登记在一方名下，该方处分”情形中，第三人需满足“善意、支付合理对价、办理产权登记手续”条件后，才可得到保护。