律师观点分析
【裁判要旨】
根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。在借名购房人未曾与名义购房人达成购买房屋权属归借名买房人的协议，以及不存在任何错误登记房屋权属的情形下，不以相关原始凭证由借名人持有的事实，否定不动产权属登记的效力。
【案情简介】
一、2004年11月26日，陈某某与临安某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买临安某房地产开发有限公司开发的商品房小区XX花园某房；2007年8月27日，该房产被登记在陈某某名下。
二、2007年12月14日，陈某某办理公证委托：就XX花园第28幢1单元401号房产买卖一事委托胡某某为代理人，包括全权办理提前还款、退保、注销抵押登记手续，签订房屋转让合同，办理产权过户手续，缴纳相关税费、领取房款等相关事宜。该委托书经浙江省杭州市国立公证处公正。2008年5月15日，陈某某办理公证声明：撤销2007年12月14日的公证委托。
三、陈某某与胡某某妻妹汪某有同居关系，鉴于此种亲密关系，陈某某将案涉房产部分按揭款，以及最后一次性向银行结清的款项通过汪某交付给胡某某，由胡某某代其向银行还款，因此胡某某持有案涉房产的房产三证，及一些原始的支付凭证。2010年1月6日，陈某某将登记在其名下的案涉房屋转让给了李某、孙某，案涉房产已登记于李某、孙某名下。
四、2014年3月10日，胡某某以其为借名买房人，实际支付了案涉房屋的各项款项是案涉房产的实际所有人为由将陈某某诉至法院，要求陈某某归还案涉房产转让款56万元。
【法院裁判结果】
2015年1月12日，杭州市下城区人民法院作出了（2014）杭下民初字第719号判决书支持了胡某某的主张，判令陈某某向胡某某归还案涉房屋的出让款560000元；2015年1月23日，陈某某不服（2014）杭下民初字第719号判决书，向杭州市中级人民法院提交了上诉状，杭州市中级人民法院作出（2015）浙杭民终字第750号判决书，判决撤销（2014）杭下民初字第719号判决书，驳回胡某某的诉讼请求，诉讼费由胡某某承担。
【本案的争议焦点】案涉房屋的出让款归产权登记人陈某某所有还是“借名买房人”胡某某所有。
下城区法院判决认为，案涉房屋的出让款应当归“借名买房人”胡某某所有，认定理由是胡某某与陈某某存在借名买房的法律关系。
郑关军律师（陈某某二审阶段的委托代理人）认为，一、胡某某没有为陈某某支付过购房资金和任何费用，胡某某与陈某某不构成借名买房的法律关系。胡某某在一审阶段陈述称：其是借名买房人，购买案涉房屋的资金均系其一人所支付的，具体为首付款1221186元，银行贷款270000元；而实际上案涉房屋当时正在实施零首付购房政策，仅需缴纳10000元定金；陈某某在2005年到2006年期间亲自前往银行缴纳案涉房屋的银行贷款，这与胡某某的陈述是完全矛盾的。
二、我国《物权法》规定不动产依登记产生物权效力，案涉房屋实际登记在陈某某的名下，案涉房屋应认定归属陈某某所有。根据我国的不动产物权取得原则，即使胡某某有证据证明部分购房资金使其垫付的，也不能证明该房产就系其所有。
三、胡某某应该对据以主张案涉房屋转让款的借名买房关系承担举证证明的责任，不能证明或者证据不充分时，应承担举证不能的不利后果。
杭州中院二审判决认可了郑关军律师主要意见，否认陈某某与胡某某存在借名买房的法律关系，判决撤销了下城区法院的判决撤销（2014）杭下民初字第719号判决书，驳回了胡某某的诉讼请求。
陈某某物权保护纠纷从一审的不利结果之所以能在二审中反败为胜，首先本案事实上不存在借名买房的事实，虽然胡某某主张其是借名人，与陈某某达成了借名买房的合意，也支付了案涉房产的房款及其他费用，并持有案涉房产的三证，但是陈某某提供了相反的证据推翻了胡某某的主张，胡某某不能提供证据证明其与陈某某存在借名买房的法律关系，故胡某某应当对其举证不能承担相应的不利后果；其次，本案的成功办理也离不开律师认真负责的办案的态度，当事人追求正义的决心，更离不开人民法官一心为民有错必究的优良作风。
【律师提示】
借名买房知识要点：1、借名买房协议一般具有合同效力，应当认定为有效合同，书面合同不是“借名买房”的必要条件；2、借名买房人也应该提供相应的证据来主张自己系争议房屋的实际所有人，一般可以通过购房发票，实际使用、实际控制房屋等客观情况具体认定；3借名买房协议仅对协议方具有拘束力，不能对抗外部行为；4、借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。
借名买房的风险：借名买房中借名人由于房产登记在出名人名下，出名人不认可借名买房的事实，私自出卖房屋、抵押房产或者不配合办理过户登记的，可能导致借名人难以行使自己的权利。
【相关法律规定】
《物权法》
第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十九条第一款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《合同法》
第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
未经同意、禁止转载
