律师观点分析
本案的争议焦点为:一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应当解除,被告是否应向原告退还购房款184937元。二、被告是否应向原告支付利息55040元。关于双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”规定,以及原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条“出卖人应当在2014年6月1日前向买受人交付该商品房”、第十二条“除不可抗力外,出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)……(2)逾期超过90日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,买受人有权退房”的约定,被告至今未向原告交付房屋已构成违约,原告可以要求解除双方签订的合同,故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》合法,本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”的规定,本案中,原告按约向被告交纳了购房款,但被告未按照约定履行交付房屋的义务,双方的合同解除后,对原告交纳的上述费用,被告均应予以返还。
关于被告是否应向原告支付利息问题,本院认为,根据《商品房买卖合同》第十二条的约定,被告逾期交房超过90日的,原告有权要求退房或继续履行合同,原告要求退房的,被告应当自退房通知送达之日起30日内向原告退还全部已付款,并按照原告全部已付款的10%向原告支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中,被告逾期交房的行为违约,该违约行为导致原告行使合同解除权,双方合同即已解除,被告即应根据以上约定,按照原告已付购房款的10%向原告支付违约金。原告要求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失,本院认为,当事人对违约金或者损失的计算有约定的,不违反法律规定,应当从其约定;原告适用的是合同没有约定违约金或者损失难以确定的情形,故对原告超过10%的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下:
一、解除原告张与被告辉有限公司于2013年1月28日签订的合同自编号B-43108号《商品房买卖合同》。
二、被告辉有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张退还购房款184937元。
三、被告辉有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张支付利息18493.7元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2450元,由被告辉有限公司负担。