律师观点分析
四川信都律师事务所接受李张某、王某(化名)的委托,指派幸鑫律师团队就委托方与向某(化名)的房屋买卖合同纠纷进行代理,律师团队接受委托后,委托方告知其目的就是要继续履行合同(购房),代理律师详细研究了本案的证据材料,结合实务经验,制定了以调解为主的诉讼方案,最终成功达到委托方的代理目的,帮助委托方购房成功节省了60余万元,具体代理过程代理律师作如下分享:
一、基本事实
1、张某、王某系男女朋友关系,因近期即将结婚而准备在婚前购买房屋,2017年3月24日,成都市发布的限购政策,二人均不是本地人,王某在外地工作没有购房资格,张某在成都工作具备购房资格;
2、2017年9月原告张某、王某找到成都某房地产经纪有限公司作为居间方居间购买二手房,2017年9月15日成都晟大房地产经纪有限公司工作人员告知被告向某要出售被告所有的位于成都市金牛区金立路2310号房屋,原告张某、王某决定购买;
3、2017年9月17日成都某房地产经纪有限公司组织原被告双方签订了《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》,原告方仅有没有购房资格的王某签字确认,原告方于当日向被告支付了8万元购房定金。后原告张某、王某于2017年9月登记结婚。
4、2018年10月,案涉房屋房价上涨至150多万元,涨幅达60多万元,
5、合同签订后原告方一直积极履约,被告一直不配合,合同一直无法履行。
二、代理过程
1、委托方于2017年10月初委托代理律师介入处理本案,代理律师介入后详细询问了本案的客观情况,包括出卖方是否清楚委托方的购房资格情况,出卖人的家庭情况,卖房背景,性格等多个方面情况,这些情况对于案件的代理及代理方案的设计具有重大影响,必须要细致的分析。
2、代理律师在对本案的法律问题进行研究时发现本案的最大问题在于合同的签字确认人王某没有购房资格,购房时张某与王某未结婚,付款均系王某支付,王某与张某没有资金往来,法律上很难认定为共同购买,如果贸然进行诉讼要求继续履行合同,委托方必定败诉。
3、代理律师依据本案的客观情况,在接受委托后,首先协助委托方进行创造性的取证,在本案中需要创造系出卖人更本性违约的证据;
4、代理律师对本案的几个法律问题进行了详细的论证研究:
1)被告是否构成更本违约?
2)若原告无购房资格,被告因房价上涨而违约,是否需要承担赔偿责任?
3)本案中合同是否具备履行的可能性?
4)本案中是否构成共同购买?
5)买卖双方均明知买方没有购房资格,仍然签订合同,卖方违约是否承担违约责任?
6)中介没有尽到相应告知义务,导致合同无法履行,是否需要承担赔偿责任?
5、代理律师在对上述问题详细论证并得出结论后,代理律师结合本案的被告的性格、卖房背景、家庭状况等因素,建议本案以调解为主诉讼为辅进行诉讼,且起诉时以被告违约提起诉讼,要求被告赔偿实际损失60余万元,不以继续履约提起诉讼,并立即进行诉讼保全。代理律师对代理方案制定的理由向委托方进行了充分的说明,委托方最终同意按此进行诉讼。
6、在诉讼过程中,果然不出代理律师的预料,原被告达成了调解,另行签订委托代理合同,此后双方办理了过户手续,委托方达到了代理目的。
以上代理过程仅系幸鑫律师团队就本案的经验之谈,个案情况不一,需要具体案件具体分析。
律师团队:幸鑫、唐修学
彭媛媛、陈惠民
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无
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