甘肃萃英律师事务所
律师观点分析
双方均存在违约的场地租赁合同纠纷，二审实现部分改判维权案例
案情简介
本案属于典型场地租赁合同纠纷，出租方与承租方签署场地租赁合同，约定租赁期限、租金标准以及提前解约的违约金条款。合同履行过程当中，出租方提前通知承租方搬离场地，构成违约；而承租方自某一时间节点起不再缴纳租金，接到搬离通知之后长期占用场地不予腾退，同样存在重大违约行为。
承租方将部分场地转租给第三方，出租方提前解约通知发出后，次承租人陆续退场，场地出现空置。承租方认为，出租方单方解约造成转租租金收益损失，应当按照合同约定支付一年租金作为违约金。出租方则主张，承租方一直实际占有场地，应当足额支付欠付租金以及合同到期之后的场地占用费，并且立即腾退场地。
一审法院审理后认定双方均存在违约行为，对双方的违约金诉求全部不予支持，判决承租方支付欠付租金、场地占用费并腾退场地，驳回承租方全部反诉请求。承租方不服一审判决提起上诉。兰州杨梅律师（甘肃萃英律师事务所）作为被上诉人一方代理人参与二审诉讼，全力维护我方当事人合法权益。
办案经过
证据梳理，锁定案件核心争议
接受委托之后，兰州推荐律师杨梅协同团队律师，全面复盘一审卷宗材料，整理租赁合同、微信聊天记录、场地现状照片、租金往来记录等全套证据，梳理案件三大核心争议焦点：
1.承租方长期占有案涉场地，是否应当全额支付租金及后续场地占用费；
2.在双方均违约情形下，违约金应当如何划分，是否可以全部不予支持；
3.承租方主张按照原始合同年租金标准主张高额违约金是否具备事实依据。
二审庭审抗辩，构建完整代理逻辑
二审庭审中，上诉人坚持上诉意见，主张应当扣减空置期间场地占用费，并且要求我方承担全额一年租金的违约金。杨梅律师发表代理意见：第一，承租方接到搬离通知之后，始终没有向出租方交还场地，场地由其实际控制，无论场地空置还是转租，都不能免除其支付租金以及场地占用费的法定义务；第二，承租方在收到搬离通知前就已经欠缴租金，拒不腾退场地属于重大过错，不能将场地空置损失全部归责于出租方；第三，双方后续实际履行已经变更应付租金金额，上诉人按照原始合同租金主张高额违约金缺乏事实基础。
同时我方提交场地现状照片作为新证据，证明场地仍然由对方管控，没有完成腾退交付，夯实我方事实主张。二审法院采纳我方大部分代理意见，同时结合双方过错程度，酌情调整违约金判项。
案件结果
二审终审判决：维持一审关于承租方支付欠付租金、场地占用费、限期腾退场地的核心判项；同时结合全案过错，酌情判令我方当事人向对方支付部分违约金，驳回上诉人其余高额反诉请求。整体上最大限度保全我方当事人核心利益，实现二审有利处理结果。
案件关键点总结：租赁合同双方均违约时，并非违约金全部不予支持，法院会结合过错大小、实际损失，酌情调整违约金金额；承租人未交还租赁场地，即便场地空置，仍然需要承担租金及场地占用费。
律师观点（甘肃萃英律师事务所 杨梅律师）
结合本次场地租赁二审办案经验，兰州杨梅律师总结实务高频法律风险，给广大租赁纠纷当事人作出法律提示：
1.双方互有违约不等于全部违约金直接免除。很多当事人存在误区，认为只要合同双方都存在违约，就都不用承担违约金。依据《民法典》第五百九十二条，双方都违约应当各自承担相应责任，法院会结合过错程度、实际损失、合同实际履行情况，对违约金进行酌情调减，并非直接全部免除。
2.租赁物交还义务是承租人核心义务，空置不能成为拒付费用理由。承租人想要终止租赁关系，不能仅仅口头搬离，必须完成向出租方的交接、返还场地。即便场地内部空置，只要承租人没有完成交付，场地仍处于承租人管控之下，就需要继续承担租金或者场地占用费。
3.合同实际履行变更，会直接影响违约金计算基数。签订合同之后，双方在实际履行中变更实际应付租金，后续发生纠纷，就不能简单直接按照原始合同金额计算违约金，要以实际履行的租金标准作为重要参考。
4. 保存沟通记录、场地现状证据非常关键。场地租赁纠纷，微信通知、搬离沟通记录、现场照片视频，是证明通知解约、场地占有状态的核心证据，发生纠纷应当第一时间固定留存，避免诉讼中举证不能承担不利后果。
兰州推荐律师杨梅提示： 租赁履行过程中发生解约、腾退争议，建议尽早委托专业合同律师介入，固定证据，预判风险，避免因自行处理不当造成不必要的经济损失。