曲宁宁律师
律师观点分析
【案件背景】
深圳某商业管理公司（承租方，以下简称“承租方”）与香港居民张某（出租方）签订了一份为期8年的《商铺租赁合同》，约定承租方租赁位于深圳市福田区某购物公园内建筑面积约409平方米的商铺，月租金20万元（每年递增6%），承租方支付了40万元租赁保证金及首月租金。合同履行半年后，因商铺涉及违法建筑问题被政府责令停水停电，承租方于2021年7月停止支付租金，并于同年12月书面通知解除合同，同时起诉要求出租方返还40万元保证金并赔偿其装修等损失共计356万余元。
出租方张某则提起反诉，要求承租方继续履行合同或支付拖欠租金、管理费、违约金、免租期租金等，合计反诉标的额超过400万元。
【律师策略与价值】
本案一审、二审均由曲宁宁律师（泰和泰（深圳）律师事务所）代理出租方张某。面对承租方提出的高额索赔及解除合同主张，曲律师团队采取了以下核心策略：
1.全面反诉，化被动为主动：在承租方起诉要求返还保证金并索赔的情况下，及时提出反诉，主张承租方拖欠租金、管理费，并依据合同要求其承担违约责任，将争议焦点从“出租方是否违约”转移至“承租方是否应继续履行或赔偿损失”。
2.证据攻防，还原事实：通过申请法院调查取证，调取了政府执法部门的《现场勘查笔录》《调查询问笔录》等关键证据，证明承租方在原有违建基础上新增了违建（如搭建玻璃雨棚、封闭公共通道等），且其装修备案范围仅限于产权面积内，室外违建部分的使用风险应由承租方自行承担。法院最终认定双方对合同无法履行均有过错，而非出租方单方违约。
3.精准抗辩，驳回对方高额索赔：针对承租方提出的356万余元“损失”（含租金、装修费等），律师指出其中大量合同系事后补签、付款时间晚于停水停电事件，且承租方自认未转租，相关投入与本案无直接因果关系。一审、二审法院均未支持承租方的任何赔偿请求。
4.争取合理租金及管理费：虽然合同最终被认定解除，但法院采纳了律师关于“承租方应支付至合理收房期间租金”的意见，判决承租方支付2021年8月16日至12月31日的租金及管理费共计约56.5万元（抵扣保证金后实际支付约54万元租金+2.5万元管理费），并支持了逾期付款利息。
【案件结果】
一审（深圳福田法院）：确认合同解除；承租方支付出租方租金540,143.46元及逾期利息、物业管理费24,965.48元及逾期利息；驳回承租方全部诉讼请求（返还保证金、赔偿损失等）；驳回出租方其他反诉请求（违约金、免租期租金、后续占用费等）。
二审（深圳中院）：驳回上诉，维持原判。
【典型意义】
本案标的额巨大（双方诉求合计超800万元），争议焦点涉及违建责任划分、合同解除原因、保证金处理及违约金认定等复杂问题。曲宁宁律师通过精准的举证、反诉策略及对政府执法证据的深度挖掘，成功帮助出租方避免了被索赔356万元的风险，并实际获赔近57万元租金及管理费。本案充分体现律师在房屋租赁合同纠纷中“以攻为守、证据为王”的专业价值，尤其对于涉及违建、政府整治等复杂因素的案件，律师的调查取证和事实重构能力往往是决定成败的关键。