王某1与王某2、冯某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

安徽省合肥市庐阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）皖0103民初5555号

原告：王某，男。

被告：王某2，女。

被告：冯某某，男。

以上两位被告共同的委托诉讼代理人：汪毅，安徽中特律师事务所律师。

原告王某与被告王某2、被告冯某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某，被告冯某某，被告王某2、冯某某共同的委托诉讼代理人汪毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王某向本院提出诉讼请求：1.判令解除王某与王某2、冯某某在2008年7月8日签订的《房屋出售协议书》；2.判令王某2、冯某某返还王某购房款10万元及利息56220元（按照中国人民银行基本利率计算，自2008年7月8日暂时计算至2017年7月31日，以后顺延至款清之日）；3.判令王某2、冯某某赔偿王某违约损失20万元；4.判令王某2、冯某某承担诉讼费用。事实和理由：2008年7月8日，王某与王某2、冯某某签订了《房屋出售协议书》一份，约定王某2、冯某某将位于合肥市住房一套出售给王某，协议约定房屋的面积、单价、总价及违约责任。根据协议约定，王某在2008年7月8日已付10万元购房款。但是，案涉房屋位置确定后，王某与王某2、冯某某协商进一步履行协议，但是王某2、冯某某将房屋另售他人，并且将应当得到的房屋份额转给他人，导致无法履行该协议。故王某诉至法院，要求判如所请。

王某2、冯某某共同辩称，1、双方已于2013年协议解除房屋出售协议书，并已经支付3万元房款；2、房屋出售协议书系无效合同，涉案房屋系案外人冯远才所有，且合同违反法律规定；3、本案已过诉讼时效；4、王某要求支付利息既无合同约定，也无法律依据，与违约金重复，其主张的违约损失超过其必要损失，依法应不予支持，综上所述，请求依法驳回王某全部诉请。

本院经审理认定事实如下：2008年7月8日，冯某某、王某2作为甲方，王某作为乙方，签订房屋出售协议书一份，约定甲方将位于合肥市住房一套出售给乙方；房屋位于合肥市内，因目前房屋还未分配，具体的房屋位置不定；甲方售回迁安置房屋面积为75平方米；每平方米售价2900元，总价为217500元；协议签订后，乙方预付房款10万元，甲方分到房屋后交钥匙给乙方时，乙方再付10万元，房屋过户给乙方后，乙方将余款17500元付给甲方；任何一方不得违约，否则应赔偿对方经济损失20万元。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，王某支付王某2、冯某某购房款10万元。2013年分配安置房屋时，冯某某将面积为75平方米的房屋安置在其父亲名下，并出售给他人用于抵扣冯某某的欠债。王某知晓该情况后，双方口头协商解除房屋出售协议，约定王某2、冯某某返还购房款10万元并支付违约金5万元。此后，王某2、冯某某支付王某3万元，余款至今未付。

以上事实，有王某提交的身份证、结婚证、房屋出售协议、收条，以及当事人庭审陈述予以证实。

本院认为，王某与王某2、冯某某签订的房屋出售协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点在于案涉房屋出售协议书是否已于2013年协商解除。王某对于双方协商解除房屋出售协议并约定返还15万元的事实予以认可，但主张双方曾口头约定若王某2、冯某某不能依约返还15万元，则仍按原合同履行。本院认为，对于王某主张的该项约定，王某2、冯某某不予认可，因双方未能形成书面协议，王某无法证实该约定的真实性，本院对该主张不予支持。且王某收取王某2、冯某某返还的3万元视为其认可合同已解除的事实，故本院认定双方当事人已于2013年协商一致解除房屋出售协议，对于王某要求解除房屋出售协议的诉讼请求，本院不再予以处理。对于王某依据已解除的房屋出售协议主张的违约责任，本院不予支持。但王某2、冯某某应当按照解除合同时的约定返还王某购房款10万元并支付违约金5万元，扣除其已返还的3万元，还应返还购房款10万元并支付违约金2万元，并自起诉之日起以购房款10万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付逾期还款利息至款清之日止。王某2、冯某某抗辩王某的主张已过诉讼时效，鉴于双方口头协商解除合同时未约定还款期限，王某可随时要求王某2、冯某某在合理期限内予以返还，故对该抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告王某2和被告冯某某于本判决生效之日起十日内返还原告王某购房款100000元并自2017年8月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付利息至购房款付清之日止；

二、被告王某2和被告冯某某于本判决生效之日起十日内支付原告王某违约金20000元；

三、驳回原告王某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为3362元，保全费2270元，合计5632元，由原告王某负担3735元，被告王某2和被告冯某某共同负担1897元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员　　孔静

二〇一七年十一月十六日

书记员　　孙多

附：本案适用的法律条文

1、《中华人民共和国合同法》

第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。