杨锐洲律师
【前言】
这些年，随着楼市涨跌不一，有部分群体或因对房价可能下跌感到恐慌，或因资金周转问题急需售房，但配偶始终持反对意见，故而隐瞒配偶擅自将共同房产出售与他人，另一方知情后万分焦急却不知该如何操作。
今天，主要讲解一下此类合同效力。
先看几则案例。
【案例一】
蒋某与王某系夫妻关系，2012年5月1日，二人以王某名义购买了一套商品房并登记在王某一人名下。后2014年8月，王某在蒋某不知情的前提下，擅自将上述房屋出售与第三人唐某，唐某按《房地产买卖合同》的约定如期支付了购房款总计275万元，并与王某共同前往房地产交易中心办理上述房屋的交易过户手续。
事后，蒋某得知上述事实，认为该房屋属于夫妻双方共同财产，遂诉至法院请求确认上述合同无效。
【法院观点】
本案中，王某擅自处分夫妻共同财产的行为构成表见代理。因唐某在不知情的情况下已按照合理市场价格向王某支付了购房款，且双方已办理过户交易手续，唐某的购房行为应适用善意取得，该合同对其有效。
【法院判决】
驳回蒋某诉讼请求。
【案例二】
甲乙双方系夫妻关系，婚后共同购置一套房屋登记在甲方名下。后因感情不和，双方分居，仅甲方居住于上述房屋中。分居次年，甲方将上述房屋以低于市场价30%的价格出售与其亲妹妹丙方。
隔年，乙方得知上述事实，认为甲丙双方恶意串通，损害乙方利益，目的系转移夫妻共同财产，故诉至法院请求确认合同无效。
【法院观点】
本案中，甲方在夫妻关系恶化期间擅自处分夫妻共同财产，将上述房屋转让与自己的亲妹妹丙方，且转让价格明显低于合理的市场价，难以证明丙方在上述交易中属于善意第三人，因此不适用善意取得制度，甲方无权代理行为所签订的合同应属无效。
【法院判决】
确认甲丙双方签订的《房地产买卖合同》无效。
【律师分析】
首先，除了基于日常开支、共同生活所作出的必要开支如购物、娱乐、医疗保健、衣食等所产生的家事代理权外，夫妻一方擅自处分夫妻共同财产的行为，属于无权处分，基于无权处分所衍生的民事行为一般应属无效，意味着被无权处分财产的一方可以请求法院确认相应的民事行为所衍生的民事法律关系无效。
但是，如果受让人属于法律意义上的善意第三人，上述无效确认之诉未必会得到支持。
我国现行《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定：
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
因此，我们可以做出如下总结：
善意取得的适用条件有三，缺一不可：
1、受让人必须是善意
2、受让价格必须合理
3、不动产该过户交易的已办理过户交易，动产已交付
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