律师观点分析
【核心问题】
【案号】
北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初13386号民事判决书
【基本案情】
2017年2月28日，刘某（出卖人）与李某（买受人）的代理人王某签订《房屋买卖合同》，约定出卖落为昌平区北七家镇XXX北区7-1603室房屋，成交总价为1880000元；付款方式为：1、签订本合同当时买受人支付出买人购房定金50000元整（人民币大写伍万元整）， 定金过户当日冲抵房款。2、过户当日买受人支付出卖人剩余房款1830000 元整（人民币大写壹佰捌拾叁万元整）； 出卖人应当在过户当日（约定时间或约定条件）将该房屋交付给买受人；买受人承担上述房屋更名时产生的全部税、费（过户费、公共维修基金、工本费、服务费37600元、信息咨询费、航天过户服务费等），出卖人承担上述房屋更名时产生的房屋补差价（以村委会收费标准来执行）； 经出卖人、买受人双方同意，于2017年5月10 日前（含当日）买卖双方共同向房屋权属登记部门办理房屋更名手续，双方约定若逾期过户，违约方向守约方支付违约金；本合同双方确认以村委会现行政策为执行标准，如遇村委会出现在合同签订后出台新的政策双方同意将执行村委会新政。在合同签订后因为北京当时政策的原因导致整个房地产市场价格回落，包括小产权房，李某找到我时表示不想继续购买此房，问我能否把定金退回，本律师分析了整个案情后，接手了该案。
【判决结果】
一审法院判决：
一、原告李万玲与被告刘威于二O一七年二月二十八日签订的《房屋买卖合同》无效。
二、被告刘威于本判决生效后七日内返还李万玲支付的购房定金五万元。
三、驳回原告李万玲的其他诉讼请求。
【律师点评】
1、本律师接受案件后发现，该买卖房屋属于集体开发旧村改造项目，所在土地属于集体使用性质，且该房屋未取得房屋所有权证，也就是俗称的“小产权房”，按照法律规定，该房屋不允许在市场进行交易，因此刘某与李某签订的《房屋买卖合同》的行为违反了国家相关政策、法规的规定，应当属于无效合同，无效的后果当然是返还财产，因此最终支出了本律师的诉求。
2、本案有个小插曲，因为中介交易的不正规，李某将定金通过中介，支付给了被告刘某，但是因为刘某没有出具任何凭条，原告李某无法出具与刘某交易的记录，只有打给中介个人的转账记录，在法庭上刘某不承认收到定金5万元，最后本律师要求李某找中介作证，一开始中介还不太配合，后来我让原告李某说，如果这次你们不出庭，接下来就起诉中介，最后没办法，他们才同意出庭作证，证实了刘某已经收到中介转账的5万元定金。本律师提醒，双方在交易时，应当在合同中约定交易的方式，或者直接将款项转至出卖人，并由出卖人出具相应收据，这样交易避免了交易风险。
