律师观点分析
案件详细情况
某房产渠道中介公司与开发商签订项目渠道服务合同，约定中介可推荐购房客户，客户到访前完成线上报备、到场共同签署客户信息确认单，即锁定中介推荐身份；客户自末次到访起享有 90 天保护期，保护期内客户与开发商网签购房合同，开发商需按房屋总价款 3% 支付渠道佣金。 中介公司依托棚改项目资源获悉企业客户有商业房产安置需求，提前向开发商报备客户信息，并在客户实地看房当日，与开发商工作人员共同签署客户信息确认单，书面确认该企业客户归属该中介渠道。 后续该企业客户与第三方中介机构签订委托购房协议，第三方中介向客户出具市场调研报告。开发商在客户到访后，未与原中介跟进对接交易，另行与第三方中介签订渠道合作协议，最终在客户首次看房后超 90 天保护期时，与该企业客户完成网签购房合同，并向第三方中介全额支付渠道佣金。 原中介起诉要求开发商支付全额渠道服务费，一审法院以中介未完整跟进签约、成交超出客户保护期、客户否认接受中介服务为由，驳回中介全部诉求。中介不服提起上诉，二审法院核查证据后认定，中介已向开发商提供核心交易机会并完成客户锁定确认，开发商绕开原中介、通过第三方完成交易，构成中介合同下的跳单行为，改判开发商全额支付约定佣金。
律师专业点评
本案是房产渠道中介 “跳单” 纠纷典型改判案例，核心厘清了中介跳单行为的认定标准。首先，中介服务的核心价值是提供独家交易信息与对接机会，双方共同签署的客户信息确认单，属于开发商书面认可中介渠道贡献的关键凭证，即便购房客户未直接和中介建立委托关系，也不影响中介渠道身份的成立。 其次，多中介并行服务场景下，判断跳单的关键在于最终交易是否依托前序中介提供的客源信息。本案中客户确定选购案涉房产、签订征收安置补偿协议的时间，早于开发商与第三方中介建立合作的时间，足以证明交易基础来自原中介的客户推荐，开发商另行委托第三方中介仅为规避佣金支付。 同时本案明确法律适用规则：案涉交易事实发生在《民法典》实施前，但旧《合同法》未明确跳单责任，依据民法典时间效力规定，可适用民法典中介合同跳单条款裁判。合同约定的 90 天客户保护期不能成为开发商恶意阻断交易、规避佣金的理由，开发商消极对接、另行委托第三方促成交易，属于利用中介信息却逃避付费，违背诚实信用原则，应当承担全额报酬支付义务。
行业实操建议
1.渠道中介签约与履约留存完整证据：签订渠道服务合同务必加盖双方公章，客户报备留存线上系统记录、微信沟通记录，客户到访必须签署双方共同确认的客户信息确认单，留存现场沟通、带看、跟进交易的全部凭证。
2.持续跟进锁定客户保护周期：客户首次到访后，主动持续对接开发商跟进交易进度，客户二次、多次看房时及时重新签署客户确认单，顺延客户保护期，避免出现成交超出保护期的争议。
3.开发商规范渠道管理：同一客户存在多家中介推荐时，优先以最早完成书面确认的渠道为准，不得刻意阻断首推中介对接、另行委托其他中介成交；若对渠道归属存在异议，应书面催告中介补充履约材料，不得直接绕过中介结算第三方佣金。
4.纠纷维权路径：遭遇开发商跳单拒付佣金时，可调取征收安置协议、房款支付凭证等佐证交易契机来源，依据民法典跳单条款主张报酬，一审不利时及时上诉，重点提交客户确认单、前期报备记录等核心确权证据。
