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签订"以房抵债协议"时,需要清楚并注意以下问题

发布者:何卓耐律师|时间:2019年12月10日|分类:房产纠纷 |25人看过


(一)所抵的房屋在未办理过户登记手续之前,不产生法律上的物权变动的法律效果,即房屋所有权还是原来的户主。

简单的说,就是双方在签订“以房抵债协议”之后,还没有办理过户登记时,这个房屋还是原来户主的,仅仅签订协议,并不能改变房屋的户主。这是因为我国《物权法》第9条规定:”不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”,房屋属于不动产物权,如果要对房屋进行户主变更,则需要到不动产登记中心进行变更登记,否则不产生房屋户主变更的法律效力。

(二)对“以房抵债协议”进行公证,也不产生法律上的物权变动的法律效果,即房屋所有权还是原来的户主。

债权人仅依据经过公证的以房抵债协议,而未到房管部门办理房屋过户登记的,不能取得房屋所有权。理由依然是房屋属于不动产物权,如果要对房屋进行户主变更,则需要到不动产登记中心进行变更登记,否则不产生房屋户主变更的法律效力。

(三)签订“以房抵债协议”之后,债权人并不享有物权及优先受偿权。

债权人签订“以房抵债协议”之后,对所抵房屋不享有物权及优先受偿权。举个例,张三和李四就自己西城区的房屋签订“以房抵债协议”之后,又把西城区的房子抵押给银行,后面张三还不起银行的贷款,银行要拍卖西城区的房子。就拍卖的房子获得的房款,李四能不能先分的问题,就是法律上优先权的问题,因为李四没有优先权,拍卖所得的房款就先偿还银行的贷款,而不是给李四。

(四)签订“以房抵债协议”之后,未办理房屋变更登记的,清偿债务的行为未成立。

债务清偿期届满后,当事人达成以房抵债协议,在尚未办理物权转移手续前,债务人反悔不履行抵债协议,债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之房屋所有权归自己的,法院应驳回其诉请。但经释明,当事人要求继续履行原债权债务合同的,法院应继续审理。

(五)房屋所有权,自以房屋抵债裁定送达承受人时转移。

以房抵债所抵房屋的权属,在法院向承受人送达以房抵债裁定时转移至承受人名下。如已被生效裁判确定为权利主体但未及时在登记机构对其物权予以登记,并不能由此否定物权变动效果。相应的法律条文如下:

第一,根据《物权法》第28条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”

第二,根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源局房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第27条规定:“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力,人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时,当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。”

第三,根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释〔2004〕16号)第29条规定:“动产拍卖成交或者抵债后,其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”

第四,根据最高人民法院《关于新疆石河子地区中级人民法院裁定转移给石河子八一棉纺织厂的财产不应列入承德市针织二厂破产财产问题的复函》(〔1997〕经他字第23号)规定,不动产自抵债裁定送达承受人时转移。

(六)以房抵债协议未实际履行的,债权人可主张原债权。


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