南京律师┃最高院：未办理竣工验收手续不妨碍购房人合法占有，即使未过户登记也不能据此认定购房人存在过错

裁判要旨

1.案涉房屋尚未办理竣工验收手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件，即购房人虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。

2.合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。本案购房人根据《进户通知单》办理入住手续，实际已占有案涉房屋。

案例索引

《北京长富投资基金、孙英申请执行人执行异议之诉案》【(2019)最高法民终618号】

争议焦点

非未办理竣工验收手续是否妨碍购房人合法占有？未过户登记是否可认定购房人存在过错？

裁判意见

最高院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。

关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，一审法院查封案涉房屋的时间为2015年12月10日，而孙英早在2012年5月31日即与中然公司就案涉房屋签订了《丽都国际商品房定购书》。内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整及面积调差方式等主要条款，孙英支付全部购房款后,中然公司向孙英出具了收到房款的收据，应视为孙英已向中然公司交付全部购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该定购书的性质为商品房买卖合同。

案涉《丽都国际商品房定购书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。兴业银行哈分行与中然公司系于2013年8月28日签订《抵押合同》，上述《丽都国际商品房定购书》签订的时间早于案涉《抵押合同》签订的时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，中然公司已于本案诉讼前取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，案涉《丽都国际商品房定购书》应认定合法有效。长富基金主张案涉《丽都国际商品房定购书》不具备商品房买卖合同的合法要件，不是合法有效的商品房买卖书面合同，无事实和法律依据，本院不予支持。关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。本案中，孙英于2013年10月10日根据中然公司发出的《进户通知单》，办理入住手续，并占有案涉房屋。故，长富基金关于案涉房屋并非由孙英实际占有的上诉主张，本院不予支持。

关于是否支付全部价款的问题。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，孙英于2012年5月31日向中然公司交付了5万元定金。其后，孙英又于2012年8月2日向中然公司交付购房款294468元。中然公司亦为其开具收据。可以认定孙英已经按照合同约定支付了全部购房款。

关于未办理过户登记原因的问题。本案中，案涉房屋尚未办理竣工验收手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件。即孙英虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，孙英对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。