征收补偿安置房被另行卖给他人,被征收人欲解除协议的能主张双倍赔偿吗

【背景】

征收补偿安置房被另行卖给他人,被征收人享有特种债权优先权要回该房。如果被征收人解除补偿安置协议的话,其又能得到何种赔偿责任?

征收人将补偿安置房屋另卖给他人的行为已经构成恶意违约,侵害了被征收人的生活居住权,另在法律后果及社会后果上造成的损害更为严重。依据《商品房买卖合同司法解释》第7条、第8条的规定,其应当承担补偿安置房屋现行市场价值双倍赔偿责任,并应支付超期过渡费。

【案例参考】

在《某某房地产开发有限公司与吴某房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案》中,某市某区人民法院一审查明:“2003年5月30日,吴某与某公司签订一份《拆迁补偿安置协议书》,约定某公司拆除吴某的2间房屋,并采取产权调换就地安置的形式,给吴某在某街安置某号楼四单元一、二、三层安置各60平方米的住宅房屋三套,各配地下室一间,安置非住宅20平方米;协议签订后,吴某在5日内将房屋腾空无偿交给某公司拆除;2006年年底,拆迁协议涉及的安置楼(即现在的某小区7号楼)建成后,某公司将协议中约定的四单元一、二、三层房屋另卖给他人,没有安置给吴某。2007年5月17日,双方签订补充协议一份,约定因原拆迁协议约定的住宅楼无法设计地下室,某公司给吴某安置三套65平方米的住宅,其中第三套房屋某公司按130,650元的价格给吴某货币补偿,其余两套楼房待回迁安置,同时某公司针对该房屋给付吴某过渡费1500元。2010年4月29日,双方再次签订补充协议书,约定某公司对上述2007年5月17日补充协议中两套房屋中的一套,以280,00元的价格给吴某进行货币补偿,剩余一套65平方米的住宅楼房,另行补偿安置,同时某公司针对该第套房屋给付昊某超期过渡费10,000元。后因某公司至今未给昊某安置第三套房屋,故吴某诉至法院,请求如诉。另,庭审中,双方均认可未安置的第三套房屋的现价为280,000元。另查:某公司一直按每人每月125元的标准向吴某支付超期过渡费。自2009年1月1日至今,某公司针对第三套房屋未给吴某支付超期过渡费,吴某家庭人口为4人。”某市某区人民法院一审审理认为:“昊某与某公司签订的拆迁补偿安置协议系双方的真实意思表示,对双方均有约束力。该拆迁安置协议约定的产权调换的实质,是某公司以其建造的产权房屋与吴某享有所有权的被拆迁房屋进行调换的互易合同,吴某以丧失现存房屋的所有权为代价,来取得某公司提供的特定安置房屋,某公司则负有将特定安置房屋交付于吴某的义务。某公司在协议涉及的安置楼房建成后,将与吴庆志的被拆迁房屋实行产权调换的安置房屋另行卖给了第三人,该行为不仅是对拆迁补偿安置协议的违约,更是对被拆迁人财产权利的侵害。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问題的解释》第7条第8条的规定,吴某有权要求优先取得补偿安置房屋,也有权选择解除协议并要求某公司承担不超过一倍的赔偿责任,故吴某要求解除补偿协议并要求某公司按房屋现价双倍赔偿(现价为280,00元)的请求成立,本院予以支持。对于吴某的违约金请求,因在拆迁补偿安置协议中并未约定违约金条款,且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第17条的规定,并不适用于本案情形,故吴某的该项请求不能成立。某公司至今仍未向吴某安置第三套房屋,应当承担向吴某支付超期过渡费的责任,但应按四人标准计算,数额为11,500元[每人每月125元x4人×23个月(2009年1月1日至2010年12月1日)]。综上,吴某作为被拆迁人,房星是其最基本的生活资料,某公司将补偿安置房屋另卖他人的行为已构成悉意违约,侵害了吴某作为被拆迁人的生存居住权,该违约行为在法律后果及社会后果上造成的损害更为严重,其应当向吴某承担按房量现价一倍的赔偿责任,并应支付超期过渡费。综上,判决解除吴某与某公司之间的《拆迁朴偿安置协议书》、某公司双倍赔偿昊某560,000元、支付吴某超期过渡费11,500元,驳回吴某要求某公司赔偿违约金的诉讼请求。”

上诉人某公司不服上诉称:“原审判决认定我方将安置房屋另售第三人与事实不符。根据我方与被上诉人于2007年5月17日重新签订的《补偿协议》,安置房屋是因为地质原因未能设计地下室而被上诉人拒绝回迁,在被上诉人明确表示不接受履行后,我方将该房出售不是恶意将房屋另售他人根据法律规定,双倍赔偿的前提是行为人存在故意的欺诈行为和恶意违约行为。我方未能按约交付带地下室的房屋是由于设计原因造成协议不能履行。

同时双方重新签订了替代履行的协议,原审判决我方双倍赔偿于法无据。对于超期过渡是由于被上诉人一直未能明确是安置方式还是货币方式补偿造成的,不是我方的原因,故超期过渡费不应由我方承担。综上,请求二审法院查明事实,依法改判。”

被上诉人吴某答辩称:“我方从未拒绝回迁,是因为上诉人根本未按协议盖约定面积的房子,房子面积大了,上诉人不愿意安置。上诉人一直不同意给我方安置房屋,造成我方权利受损。故原审法院判决正确。请求二审法院维持原判。”

经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实有拆迁补偿安置协议书、补偿协议、收条、庭审笔录及原审庭审笔录在卷为证。某市中级人民法院二审审理认为:“本案上诉人某公司与被上诉人吴某于2003年5月31日签订的《拆迁补偿安置协议书》合法有效,系双方当事人真实意思表示,双方均应按约履行。2007年5月17日,双方又达成《补充协议》,将原《拆迁补偿安置协议书》约定的三套房屋中的第三层的房屋变更为货币补偿,将原第一层、第二层的房屋面积由60平方米变更为65平方米。该《补充协议》也系双方当事人的真实意思表示,双方亦应严格履行。根据该协议,原第一层、第二层的房屋仍应继续安置。2010年4月24日,双方又达成《补偿协议书(二)》,将207年5月17日协议约定两套安置房屋中的一套变更为货币补偿,剩余一套约定‘另行协商安置’。但对该剩余一套房屋双方最终未能另行协商一致,故双方仍应按《补充协议》的约定,由某公司给昊某安置一套65平方米的住宅。但实际某公司已将原约定安置的住宅售出,不能按约安置吴某的房屋。现某公司认为系由于吴某因房屋无地下室拒绝回迁,明确表示拒绝安置,其才将房屋售与他人,但某公司未能举证证明吴某明确表示拒绝接受安置房屋,且某公司亦未能举证证明其提供了符合约定的安置房屋。故某公司的行为构成恶意违约,吴某向其主张双倍赔偿及超期过渡费符合法律规定,应予支持。原审法院查明事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。”

【律师说法】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在第7条第1款规定拆迁安置房优先权之外,在该条第2款还规定解除拆迁安置协议的按照第8条处理。这直接产生了本案双倍赔偿结果的出炉