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物权保护纠纷,多年老房被起诉收回房屋,支付土地租金,无奈求助律师代理后,原告主动撤回起诉。

作者:吴鹰时间:2019年08月17日分类:律师随笔浏览:63次

案情描述:

雷老先生的父亲1978年向村集体购了5间房屋地皮,这5间地皮原系一坑塘,在购置后,将坑塘填平并于当年修建起5间砖瓦房。并于1997年为翻建房屋而与原告**供销社签订《原合作商店地拆建房协议》协议,2016年原告**供销社提起物权保护民事诉讼,要求收回房屋,支付土地使用租金。雷老先生无奈找到本律师求助,通过梳理案件证据材料,给他讲解《土地管理法》及《合同法》、《物权法》等相关法律知识,使其消除了担心,并且指导其向所在地土地行政管理部门提出《土地权属争议确权申请》,被依法受理。案件审理中,通过答辩、提出反诉,举证、质证,发表辩论意见,原告最终主动撤回了起诉。

附一:本诉答辩状

本诉答辩人:雷**

  答辩人就原告**供销社所提诉请,答辩如下:

一、案涉宗地国有土地使用证上登记产权人为**综合服务中心,本案原告**供销社与案件之间没有利害关系,不具备原告的诉讼主体资格。

二、本案系土地使用权权属争议纠纷,依照《土地管理法》第16条规定,本案应当先经过人民政府处理,对处理决定不服才能向法院起诉,原告未经法定的前置程序便直接向法院起诉,故应依法驳回其起诉。

三、答辩人对案涉宗地享有土地使用权,**区房产管理部门为**综合服务中心颁发的国有土地使用权证书侵犯了答辩人的合法权益,原告无权向答辩人索要租赁费用,而且双方协议上也并没有任何条款显示答辩人应当向其支付租赁费用。同时,原告向答辩人索要所谓的“租赁费”也已经超过法定的1年诉讼时效。原告要求收回原告房屋的要求更没有任何法律依据。

四、原告与答辩人签订的《原合作商店地拆建房协议》因违反法律的强制性规定,属无效协议。

综上所述,原告的诉请无任何事实依据和法律依据,且起诉违反法定程序。请求法院依法驳回原告的起诉。

附二: 民事反诉状

反诉人(本诉被告):雷**

被反诉人(本诉原告):**供销社

反诉请求:

1.    依法确认双方签订的《原合作商店地拆建房协议》为无效协议。

2.    依法确认反诉人对实际占有的案涉宗地享有土地使用权(共计占地面积27.39平方米)。

3.    依法判决被反诉人返还实际侵占的两间房屋的土地归反诉人,并拆除地上房屋。

4.    诉讼费由被反诉人承担。

事实与理由:

反诉人为与被反诉人土地权属纠纷一案,因案涉宗地系反诉人父亲雷*1978年通过向**村村委会购买所得,被反诉人**供销社在反诉人不知情的情况下,与**综合服务中心、**区土地管理部门恶意串通,将反诉人享有使用权的案涉宗地登记在**英庄综合服务中心名下,被反诉人的行为严重侵犯了反诉人已实际取得的土地使用权。

另,反诉人父亲于1978年取得的土地使用权系集体所有性质,双方在协议中约定的土地使用权转让及土地性质变更条款因未经国家征收程序而直接在双方之间进行转换交易,违反了法律的强制性规定,系无效约定。5间房屋所占用土地的使用权并没有发生物权变更,被反诉人在反诉人享有使用权的2间土地上建房,并在反诉人不知情的情况下将5间房屋的土地使用权登记在其名下,侵犯了反诉人的财产权,因此地上房屋应依法予以拆除。

综上,为维护反诉人的合法权益,特依法诉至贵院,望判如所请。

附三:代理词

    审判长:

**事务所接受雷**的委托,就其与原告**供销社之间的物权保护纠纷一案,指派吴鹰律师作为其一审的诉讼代理人,现就本案发表以下代理意见:

一、被告雷**对案涉宗地享有土地使用权,原告对案涉土地并不享有土地使用权,**区房产管理局为其颁发土地使用权证书的行为侵犯了被告的合法权益。

1、被告父亲雷*和陈**、李**三人于1978年共同向**村村委会购买了5间房屋地皮,这5间地皮原系一坑塘,在购置后,三人将坑塘填平并于当年修建起5间砖瓦房。1982年《村镇建房用地管理条例》颁布之前,我国农村宅基地使用权采取的是“地随房走的原则,也即宅基地使用权因其上房屋产权人的变动而变动,且无需办理审批手续。之后适用“房随地走”的原则,只有经审批取得宅基地使用权后,方可取得其上房屋所有权。上述5间砖瓦房一直存续至1997年原、被告双方为翻建房屋而签订协议前。因此基于当年“地随房走”的原则,被告父亲雷*和陈**、李**三人对上述5间房屋地皮所享有的宅基地使用权自1978年开始便一直从未中断。

而原告**供销社主张其对案涉5间房屋地皮享有使用权的证据包括1971年的宛县生字(71003号文件、1986年的宛县建征字(86)第45号,原告据此证明其早于被告父亲三人取得上述土地的使用权,但通过分析上述两份文件我们发现,上述两份文件都是只提到了征地的单位和面积,但对于所征地块的四至边界却没有任何记载,上述两份文件与案涉5间房屋地皮之间是否一致,原告根本无法证实。虽然时隔久远,但可以推断的是,如果真如原告所言,其系1971年即已经取得上述地块的土地使用权,为何被告父亲在1978年建房时却不管不问,而且在1986年第二个批文下发时上述砖瓦房也已经存在8年之久,**供销社却无任何反应,一直持续到1997年砖瓦房拆除前长达19年之久,原告**供销社也没有提出任何异议。

综上所述,原告**供销社主张其对案涉5间地皮享有使用权的证据不足,根据举证责任的分配规则,原告应当承担举证不能的不利后果。

2、从原、被告双方所签订的《原合作商店地拆建房协议》的内容也可以证明被告对案涉5间房屋地皮享有合法的使用权,该协议实质上是对案涉5间房屋地皮土地使用权转让及土地性质变更进行的约定,从协议第一条可以得出,被告同意将案涉土地的性质变更为国有土地,并将土地的使用权转让给**供销社,我们知道,处分财产的前提必须对财产享有财产权、控制权和处分权,由于该协议系处分财产的协议,被告既然能够处分案涉土地,这自然能够证明被告对案涉5间房屋地皮享有使用权,而且其行使的是集体土地使用权。

3、原、被告双方签订的《原合作商店地拆建房协议》系无效协议,被告自1978年开始便一直享有的集体土地使用权并没有发生物权变更,之所以说双方签订的协议系无效协议,是因为根据《宪法》、《土地管理法》的规定,征收程序是农村集体土地向国有土地性质转化的唯一途径,且必须遵循“先补偿,再征收”的程序来实现土地的性质转变,凡是未经征收程序而在交易双方之间直接进行的土地性质转化,将因违反法律的强制性规定而导致无效,同时也就意味着在交易双方间所进行的土地使用权转移登记不发生物权效力。基于上述法律规定,我们认为原、被告双方之间所签订的协议系无效协议,土地使用权仍由被告享有。

4、原告就案涉土地取得的国有划拨土地使用权证,是**区房产管理局在被告不知情的情况下,违反法定的办证程序违规出具的,根据1995年国家土地管理局《土地登记规则》第15条规定,房地产管理部门在为申请人办理土地使用权证书的过程中,应当对审核的情况予以公告,目的在于保护其他利害关系人提出异议、陈述、申辩的权利。防止颁发土地证的行为侵犯他人的合法权益。由于**区房产管理局为原告颁发的土地证系在上述5间旧房翻建后所补办,该局在办证过程中只要认真进行地籍调查,对于5间翻建房的产权人应该很容易掌握,但从该房管局的办证档案材料中根本就没有看到**区房管局进行调查以及公示的任何证据材料。这足以证明,**区房产管理局与原告背着被告恶意串通违法颁证的事实。

5、退一步讲,假设原告确实自1971年依照宛县生字(71003号文件对案涉土地拥有使用权,那么依照双方《协议》第三条约定,**供销社同意被告在案涉土地上建房并可拥有房产的所有权,根据“房地一体”的原则,被告对案涉土地自然拥有使用权,而且被告翻建的房屋也已经取得了《建设工程规划许可证》、《施工许可证》,其建房行为的合法性也已经得到了确认,根据《物权法》第29条:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。因此当被告将房屋建成时即自动取得了房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权。在此种情况下,原、被告双方事实上对案涉土地使用权已经形成了一种共有关系,虽然卧龙区房产管理部门颁发的土地证上登记的产权人只有**供销社,但土地登记证书登记的权利人仅仅只具有对外公示的效力,登记证书上记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人。既然是推定,当然可以被推翻。在现实生活中,产权证上记载的法律权利人与事实权利人不一致的情况大量存在,当有证据能够证明法律权利人(登记权利人)与事实权利人(实际权利人)不符时,在利害关系人提出异议后,法院可以根据当事人之间的实体法律关系来确认真正的权利人。而本案中,双方的实体法律关系即合同关系,双方通过协议的方式就共同使用土地形成共有关系。

综上所述,即使在原告真实拥有案涉土地使用权的情况下,被告仍然可以以共有人的身份拥有土地的合法使用权。

二、由于被告对案涉土地拥有完全合法的土地使用权,原告诉请被告支付租金的请求没有任何法律依据,而且双方签订的协议也并没有任何关于支付租金的约定和表述,即使在《协议》第四条有关于支付费用的约定,也已经完全超过法定的诉讼时效,不应当得到支持。由于被告对案涉土地享有合法的使用权,原告诉请收回房屋的要求没有任何法律依据,依法不应得到支持。

以上代理意见请合议庭在合意时予以考虑并予以采纳。

 

 

 


吴鹰,北京市达略(南阳)律师事务所主任律师,经济学学士学位,私募基金从业资格,曾担任南阳农业发展投资有限公司、国网新源控... 查看详细 >>
  • 执业地区:河南-南阳
  • 执业单位:北京达略(南阳)律师事务所
  • 律师职务:主任律师
  • 执业证号:14113201711928908
  • 擅长领域:刑事辩护、婚姻家庭、交通事故、取保候审、经济犯罪