【案件事实】2018年1月26日，原告赵*作为买方与作为卖方的被告陈*林及第三人*创公司签订了《惠州二手房买卖及居间服务合同》，合同签订当天，原告向被告支付购房定金180000元，同时，第三人陪同原、被告双方共同前往按揭贷款银行，原告提交了按揭贷款申请资料。2018年6月12日，原告申请办理的银行贷款获得按揭贷款银行审批通过，第三人以微信的方式告知了原、被告双方。此后，原告通过微信的形式多次通知被告办理赎楼手续并前往按揭贷款银行签订相应的借款合同，但被告不予配合，致使双方至今未能订约。原告为此向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。

【惠州中院】涉案合同存在约定条款不完备，是导致本案争议发生的主要原因。根据双方所签署的《二手房买卖及居间服务合同》，在涉案的房屋交易价格以71万元确定后，约定的买受人赵*付款方式为“定金、定金转首期款、按揭贷款”。除定金18万元明确约定在合同签署之日即2018年1月6日支付外，首期款的支付约定为“买方应于签署本合同之日起日（含当日）内付清首期款约以银行审批为准元（如未填写具体金额的，根据银行的贷款额度约定）。”根据以上约定可知，赵*应当支付的首期款金额，是与银行批准的按揭贷款金额相关联的，即总房款71万元减除银行批准的按揭贷款金额即为首期款。也就是在银行按揭贷款审批通过后，赵*就应当知道自己在定金之外还应当支付多少资金补足首期款。正是由于在*创公司主导下签署的《二手房买卖及居间服务合同》中对于付清首期款的时间是不具体的，只是约定了首期款的金额以银行审批相关联的条件，在赵*取得银行的同意贷款审批后，就首期款的支付与赎楼手续的办理谁先谁后的问题发生了争议。

惠州市中级人民法院

民事判决书

（2019）粤13民终1*9号

上诉人(原审原告)：赵*，女，满族，1976年2月5日出生，住辽宁省本溪市平山区，

委托诉讼代理人：双*，广东**律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：陈*林，男，汉族，1990年2月29日出生，住广东省陆丰市，

委托诉讼代理人：伍*杰，广东**律师事务所律师。

原审第三人：惠州市*创房地产经纪有限公司，住所地：惠州市惠阳区。

法定代表人：李小强。

上诉人赵*与上诉人陈*林、原审第三人惠州市*创房地产经纪有限公司（下称*创公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2**2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人赵*上诉请求：一、维持判决第一项;二、撤销原审判决第二项，改判为:被告陈*林自一审判决生效后十日内向原告赵*返还定金180000元、向原告赵*支付定金罚金142000元;三、由陈*林承担本案保全费2320元及全部诉讼费用。

主要事实和理由:

原审法院判决根据原被告双方的证据所认定事实是正确的:即“原告己按合同约定支付购房定金1800OO元并通过了按揭贷款银行的住房按揭贷款审批，但被告来按合同约定配合原告办理赎楼手续及签订相应的房屋转让合同，被告己构成违约，应依居间合同的约定向原告承担违约责任。上述居间合同约定，被告“逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的”，原告“可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方己支付的定金”。

但原审法院认定，“据此，被告应向原告双倍返还定金的金额依据双方签订的合同价款20%的双倍计算为284000元(710000元x2%x2)”。应该是计算双倍返还的定金金额时少计算了38000元或少返还了38000元，合计应该是322000元，而不是284000元，导致判决错误，明显对上诉人显失公平。

故此，特请求二审法院依法改判原审判决第二项，改判为:被告陈*林自一审判决生效后十日内向原告赵*返还定金180000元、向原告赵*支付定金罚金142000元;合计双倍返还的定金322000元，陈*林承担本案保全费2320元。

上诉人陈*林上诉请求:一、撤销(2018)粤1391民初2**2号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求;二、诉讼费全部由被上诉人承担。

一审法院认定的事实:2018年1月26日，原告赵*作为买方与作为卖方的被告陈*林及第三人*创公司签订了《惠州二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：一、买卖房地产情况，买卖双方出售及购入位于惠州市××头××北路××东岸××都花园××房产，建筑面积约为72.69平方米，不动产权证号码为：粤房地权证惠州字第**号，该房产之转让成交价为710000元；二、付款方式：（一）定金支付，本次房产交易定金共计180000元，支付方式如下：买方应于签署本合同时支付定金180000元。（二）银行按揭，买方应于签署本合同之日起内付清首期款以银行审批为准，并于前述日期向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）。三、产权状态及赎楼，该物业处于抵押状态。卖方同意于签署本合同之日起以银行审批为准日内（含当日）自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将不动产权证原件交予居间方；四、双方违约责任：（一）如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。（二）如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。

合同签订当天，原告向被告支付购房定金180000元，同时，第三人陪同原、被告双方共同前往按揭贷款银行，原告提交了按揭贷款申请资料。2018年6月12日，原告申请办理的银行贷款获得按揭贷款银行审批通过，第三人以微信的方式告知了原、被告双方。此后，原告通过微信的形式多次通知被告办理赎楼手续并前往按揭贷款银行签订相应的借款合同，但被告不予配合，致使双方至今未能订约。原告为此向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。

本案在审理过程中，本院依据原告的申请，作出（2018）粤1391民初2**2号民事裁定书，依法查封了被告名下位于惠州××头××北路××东岸××都花园××房【房产证号为：粤房地权证惠州字第**号】，查封价值以人民币360000元为限，查封期限为三年。

以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《二手房买卖合同、收款收据及流水、银行贷款审批通知书、录音资料及光盘、铁路客服订单、微信对话记录、律师函及快递单，证人证言，被告提交的2018年8月7日的微信聊天记录及2018年8月4日的短信记录等证据，经庭审核实，足以认定。

一审法院认为：原告赵*与被告陈*林、第三人*创公司签订的《惠州二手房买卖及居间服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，三方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。庭审中，原告明确表示不愿继续履行合同，故原、被告与第三人签订的《惠州二手房买卖及居间服务合同》失去继续履行的基础，应当予以解除。

原告已按合同约定支付购房定金180000元并通过了按揭贷款银行的住房按揭贷款审批，但被告未按合同约定配合原告办理赎楼手续及签订相应的房屋转让合同，被告已构成违约，应依居间合同的约定向原告承担违约责任。上述居间合同约定，被告“逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的”，原告“可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金”，被告收取了原告支付的购房定金，依该约定，如被告违约，原告可选择由被告双倍返还其定金的方式承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，本案中，原、被告签订合同的价款为710000元，原告向被告支付的定金180000元超出了合同价款的20%，其超出部分不能适用定金法则，故被告辩称其“已经收取的18万元不完全属于定金”，有法律依据，本院予以采纳。据此，被告应向原告双倍返还定金的金额依据双方签订的合同价款20%的双倍计算为284000元（710000元×20%×2）。

被告辩称合同不能履行的原因是原告未交足首期房款，本案中，原告已经明确告知被告将补齐首期款配合被告办理赎楼，但被告不配合致使双方的合同不能签订，故被告的该项辩解理由不足，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：

一、解除原告赵*、被告陈*林、第三人惠州*创房地产经纪有限公司于2018年1月26日签订的《惠州二手房买卖及居间服务合同》。

二、被告陈*林自本判决生效后十日内向原告赵*双倍返还定金284000元。

三、驳回原告赵*的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3350元，由原告赵*负担708元，被告陈*林负担2642元。

本案二审中，双方当事人均未提交新证据。

对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：对原审法院在一审中查明的涉案合同签署及资金支付情况各方当事人无异议，本院予以确认。

本院再查明，在本案一审中根据赵*申请出庭的证人吴某（居间方*创公司业务员）在法庭上对交易过程的表述为：买卖双方确定价格后，客户给业主定金，然后双方去银行办理按揭贷款提交资料并面签；如果审批不通过，银行会通知中介方及买卖双方；如果审批通过，则银行通知中介方和客户，业主由居间方通知。没有书面的贷款通知书，但是买受人可以以身份证去查询。中介方知道贷款审批通过后，也会通知买卖双方赎楼、查档、过户。本案中，是在2018年6月由银行通知中介方和赵*，再由吴某用短信和电话通知业主陈*林。

关于首期款的问题，吴某表述为：定金转为首期款以后，不足的部分由业主补上；等业主赎楼后由赵*将首付尾款支付至业主贷款账号内。在接受陈*林的询问时，陈*林表述“只有业主赎楼后才可以交付首期款”；同时，吴某又陈述“首期款包含赎楼款”。

在本案一审中由赵*作为证据提交的吴某与陈*林在2018年8月15日15时13分的手机通话录音中，吴某关于首期款的问题和陈*林进行交流，吴某讲“她给你18万元了，看首付款还差多少钱，然后客户补齐她的首付款，你们去赎搂嘛”。

本院另查明，在本案一审中赵*申请财产保全，并交纳保全费2320元。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：导致涉案合同无法履行的是由谁导致的。

首先，涉案合同存在约定条款不完备，是导致本案争议发生的主要原因。根据双方所签署的《二手房买卖及居间服务合同》，在涉案的房屋交易价格以71万元确定后，约定的买受人赵*付款方式为“定金、定金转首期款、按揭贷款”。除定金18万元明确约定在合同签署之日即2018年1月6日支付外，首期款的支付约定为“买方应于签署本合同之日起日（含当日）内付清首期款约以银行审批为准元（如未填写具体金额的，根据银行的贷款额度约定）。”根据以上约定可知，赵*应当支付的首期款金额，是与银行批准的按揭贷款金额相关联的，即总房款71万元减除银行批准的按揭贷款金额即为首期款。也就是在银行按揭贷款审批通过后，赵*就应当知道自己在定金之外还应当支付多少资金补足首期款。正是由于在*创公司主导下签署的《二手房买卖及居间服务合同》中对于付清首期款的时间是不具体的，只是约定了首期款的金额以银行审批相关联的条件，在赵*取得银行的同意贷款审批后，就首期款的支付与赎楼手续的办理谁先谁后的问题发生了争议。

其次，本案一审中赵*提交的证据不充分，不能证明其诉讼中的主张。在*创公司业务人员吴某一审出庭作证时，仅仅是证明其通知过双方所当事人办理相关手续，但是不是曾经达成过一致意见的问题并无相应的证据支持。同时，吴某的证言中既有“定金转为首期款以后，不足的部分由业主补上；等业主赎楼后由赵*将首付尾款支付至业主贷款账号内”的内容，又有“首期款包含赎楼款”的陈述。赵*自己在一审中提交的吴某与陈*林电话录音中，也有“她给你18万元了，看首付款还差多少钱，然后客户补齐她的首付款，你们去赎搂嘛”的内容，相关内容也是由客户即赵*补齐首付款再由陈*林赎搂。据此，本案一审中赵*提交的证据及申请证人吴某出庭提交的证人证言，对于到底支付首期款在先还是赎楼在先的问题是相互矛盾的，不能作为定案的依据。

第三，各方当事人在争议发生后未能本着诚意解决问题，致使买卖合同最终无法履行。如果各方当事人本着促进合同履行的基本原则，本案纠纷是可以协商解决争议的。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定的基本精神，在赵*已经取得银行按揭贷款审批的情况下，双方对本案争议的首期款付款方式应当按照房屋买卖的交易习惯、有利于实现合同目的实现的方式处理。赵*虽然在争议发生后积极进行过交涉，但作为买受人并未积极主动向出卖人陈*林支付定金与首期款之间的差额部分。在没有明确约定赵*只支付定金陈*林就应当赎搂的情况下，赵*补齐金额并不大的定金与首期款之间的差额或者将该部分资金存入陈*林此前收取定金的收款账户，再由陈*林赎搂并非过分强人所难。同理，陈*林作为出卖人如有履行合同的诚意，在认为应当由赵*付清首期款为自己赎楼前提的情况下，也应当及时发出明确的意见并给予必要对方的准备时间。*创公司作为中介方在促成双双签署涉案的房屋买卖协议后，对履行中发生的争议也应当积极主动与买卖双方沟通协商；协商不成的情况下，也应当将组织协商的情况形成书面的证据以作为诉讼中评价双方过错的依据。但事实上，无论是出卖人陈*林抑或买受人赵*，均未能从促进合同履行、兼顾各方利益平衡的角度考虑问题；*创公司作为中介方，既不能在主导双方签署的合同中制定平等保护双方当事人、实务中可以操作且不存在争议的条款，也不能提交证据证明在发生争议后有效地组织了协商并记载相关情况。因此，对于涉案的合同在首期款支付环节就发梗阻，既有合同约定不明的原因，也有在履行中各当事人过分强调自己权益保护而忽视他人合法权益的原因。本案一审2018年10月23日开庭中，赵*愿意补齐首期款并配合陈*林办理赎搂手续而陈*林拒绝。一审法院据此认定应当由陈*林承担违约责任的认定，完全无视在本案诉讼发生时已经立合同签署达十个月之久、市场交易条件已经发生了巨大变化，且陈*林提出的在未收到首期款而不愿意办理赎搂手续存在一定合理性等因素，故而该裁判结论是不妥当的，本院依法予以纠正。

关于上诉人赵*、上诉人陈*林上诉状中所提出的其他问题，对本案二审处理本案不产生实质性的影响，本院针对这些问题不再予以详细论述。

综上所述，上诉人赵*上诉认为属出卖人陈*林违约导致涉案合同无法履行应当双倍返回定金及其他款项的理由不成立，上诉人陈*林上诉所称买受人赵*违约而自己不存在过错的理由也不成立。在当前买卖双方同意解除涉案的合同情形下，因买卖双方均存在过错且过错程度基本相当，本案的实体处理应当以返还所收取的资金为基本原则。因本案审理的是房屋买卖合同纠纷而非居间合同纠纷，在本案诉讼终结后，赵*、陈*林作为买卖双方与中介方之间的纠纷，可以另循法律途径解决。原审查明的事实不清、实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：

一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2**2号民事判决第一项；

二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2**2号民事判决第二、三项及受理费承担部分；

三、陈*林自本判决生效之日起十日内，向赵*返还定金180000元及利息（从实际支付的2018年1月6日起至付清之日止按同期贷款利率计算）；

四、驳回赵*的其他诉讼请求；

五、驳回陈*林的其他上诉请求。

如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费3350元、保全费2320，由赵*负担。

本案二审案件受理费人民币3350元，由陈*林负担；上诉人赵*预交的3350元上诉费，由本院予以退回。

本判决为终审判决。