律师观点分析

案情介绍：2015年11月29日，原告米某非与被告惠州市某某房地产开发有限公司签订《某某海岸临时定金协议书》，双方约定：原告认购被告开发的某某海岸3期29栋二单元2507房，原告于当日向被告支付了购房认购定金5000元，第二日再支付了购房认购定金15000元。共向被告支付了20000元，被告也出具收款收据给原告收执。之后，原、被告在协商签订合同时，因主要条款无法达成一致意见，导致合同至今无法签订，遂酿成纠纷。以上事实，根据原告提交的《某某海岸临时定金协议书》、收款收据、录音光盘及被告向法庭提交的销售信息确认表、某某海岸选房单、个人房屋按揭贷款合作协议书、按揭资料清单及说明和双方当事人陈述等证据，经庭审质证核实，足以认定。

大亚湾邱文峰律师分析：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。被告是《商品房买卖合同》的提供者，原告就其中的条款提出修改，被告不同意，双方之间无法达成一致，故大亚湾法院判决被告将收取的购房定金返还给原告。

大亚湾经济技术开发区人民法院

民事判决书

原告：米某非，男，汉族，1977年5月10日出生，住湖北省安陆市。

委托代理人：邱文峰，广东某某律师事务所律师。

被告：惠州市某某房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区石化大道西某某号某某海岸花园会所。

原告米某非诉被告惠州市某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，依法由审判员邹伟如担任审判长与审判员曾日华、徐黎组成合议庭，于2016年1月20日对此案公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邱文峰、被告惠州市某某房地产开发有限公司的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：原告2015年11月29日到被告开发的位于大亚湾西区石化大道西某某号某某海岸楼盘销售处，经现场销售人员的鼓动下，签署了《某某海岸临时定金协议书》，分二次分别支付了5000元及15000元合计20000元，总价款折后271243元，付款方式为银行按揭方式支付。且当时销售人员强调临时定金与（正式）定金含义不一样，临时定金是购房不成可以随时退的。在约定日期，原告又来到了被告的售楼处，准备协商并签订正式的《商品房买卖合同》，双方协商合同条款时，被告销售人员说合同任何地方都不能修改。被告见此情形，表示如果不改合同就不会再签正式合同。另据了解，因本人户口和社会保险均不在惠州，也限于贷款政策，无法取得贷款。且被告对合同条款任何地方都不同意修改而导致双方无法签署正式合同。综上所述，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，将该意向金返还给原告。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院判令：1、解除双方签订的认购书；2、判令被告返还原告人民币20000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。

原告提交的证据有：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、被告工商信息，证明被告主体资格；3、认购书、收款收据，证明原告已缴纳2万元购房意向金；4、录音（光盘），证明双方协商签订正式的《商品放买卖合同》过程中，被告销售人员说该合同任何地方都不能修改，双方未能签订正式的《商品房买卖合同》。

被告辩称：一、临时定金协议书签订之前，被告已提示原告阅读了买卖合同及补充协议的全部内容，原告不但没有提出任何异议，而且已经承诺按买卖合同及补充协议的约定签署。但是，原告却在签约时限届满后以双方对合同条款不能达成一致为由主张退定，于法无据。

首先，原告签字确认的《销售信息确认表》第4条确认：置业顾问已经提示我（原告）查看了销售现场展示的其他文件并知悉相关条款内容：认购书、商品房买卖合同（含附件）及补充协议；第5点确认：我（原告）已知悉认购后…合同条款不能更改。其次，原告签字确认的《某某海岸选房单》亦确认，我（原告）已知悉认购后…合同条款不能更改。

可见，原告已经阅读并充分理解了买卖合同及补充协议的全部内容，并且已同意按买卖合同及补充协议的内容签署、不再更改。临时定金协议签订后，被告多次催告原告签订买卖合同，但是原告并未依约签署。因此，双方最终没有签订买卖合同的原因在于原告。

二、原告作为违约方，无权要求被告退还定金。原告不按约定与被告签署买卖合同，违反了双方约定。

原告签字确认的《销售事务申请记录表》确认：若本人（原告）不能于2015年12月5日前签约，开发商有权释放签约折扣或拟定处理。原告不按约定与被告签订买卖合同，违反了双方的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定以及《销售事务申请记录表》的约定，原告作为违约方，无权要求返还定金。

被告向法庭提交的证据。1、商品房预售许可证，证明：涉案房产已获准预售；2、临时定金协议书，证明：原告认购了被告开发的房屋一套，应付定金2万元；3、销售事务申请记录表，证明：原告应于2015年12月5日前签约，否则被告有权没收定金；4－5、销售信息确认表、某某海岸选房单，证明：协议签订之前，被告已提示原告阅读了买卖合同及补充协议的全部内容，原告不但没有提出任何异议，而且已经承诺按买卖合同及补充协议的约定签署。因此，原告不按约定与被告签署买卖合同，违反了双方的约定；6－7、个人房屋按揭贷款合作协议书、按揭资料清单及说明，证明：购买被告开发的某某海岸花园房屋的买方在光大银行办理按揭无需提供惠州当地的社保及纳税证明。

经审理查明：2015年11月29日，原告与被告签订《某某海岸临时定金协议书》，双方约定：原告认购被告开发的某某海岸3期29栋二单元2507房，原告于当日向被告支付了购房认购定金5000元，第二日再支付了购房认购定金15000元。共向被告支付了20000元，被告也出具收款收据给原告收执。之后，原、被告在协商签订合同时，因主要条款无法达成一致意见，导致合同至今无法签订，遂酿成纠纷。以上事实，根据原告提交的《某某海岸临时定金协议书》、收款收据、录音光盘及被告向法庭提交的销售信息确认表、某某海岸选房单、个人房屋按揭贷款合作协议书、按揭资料清单及说明和双方当事人陈述等证据，经庭审质证核实，足以认定。

本院认为，原、被告签订的《某某海岸临时定金协议书》是出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，属于商品房买卖合同的预约合同，该协议对具体的交房时间、违约责任等主要条款与并无约定，虽然被告提供的销售信息确认表、某某海岸选房单中有注明合同条款不能更改，被告在上述确认表、选房单有签名，但是合同法规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，原告对于被告提供的格式合同提出修改意见，被告不同意修改，双方无法形成合意，导致双方没有签订商品房买卖合同，因此，不能订立商品房买卖合同不可归责于双方当事人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故原告要求被告退还定金20000元的请求，本院予以支持；因双方的交易行为无法继续，认购协议应予解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：

一、解除原告米某非与被告惠州市某某房地产开发有限公司于2015年111月29日签订的《某某海岸临时定金协议书》；

二、被告惠州惠州市某某房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内退还原告定金20000元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费600元，由被告惠州市某某房地产开发有限公司负担。原告预交受理费300元不予退回，在执行中由被告迳付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

徐黎

二〇一六年二月二十九日