律师观点分析
原告李XX与被告隆昌XX公司(隆昌XX公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日受理后，依法由审判员吴XX用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李XX及其委托诉讼代理人张X、白X，被告隆昌XX公司委托诉讼代理人黄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李XX向本院提出如下诉讼请求：
1.请求依法判令被告立即为原告办理房屋交接手续，向原告交付合同中约定的位于隆昌XXX栋X层X号商品房一套（及相应门面地下室）；
2.请求依法判令被告承担逾期交房之违约责任，判令被告向原告支付逾期交房之违约金，共计195975元。（违约金暂计至2019年3月21日，全部违约金计至实际交付房屋为止）；
3.请求依法判令原告因为被告逾期交房而受到的损失共20万元（损失暂计至2019年3月21日，全部损失计至实际交付房屋为止）；
4.案件所涉房屋剩余未付款项，原告须在人民法院判决生效之后，被告正式交房之时相互找补结算结清；
5.本案全部诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2015年2月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》以及《皇家一号商品房买卖合同附件》，约定原告购买被告开发的位于隆昌XX“皇家一号”X栋X层X号房屋，该商品房单价为每平米10421.6元，面积为63.33平米，总价66万元。合同约定被告应在2016年10月31日前向原告交付该商品房，合同12条约定，被告逾期交房，由被告承担逾期交房违约责任，并依据逾期时间向原告支付违约金，约定逾期60日后，应按全部已付款的万分之五支付违约金。截至2019年3月21日，被告仍未向原告交付房屋，逾期交房已长达871天。由于原告和丈夫两人都是药师，买涉案房屋是用于经营需要，原、被告签订合同后，被告承诺按期交房，所以原告用涉案房屋注册了药店地址。截止现在被告仍未交房，原告无法在该地址经营，被迫把药店搬至响石镇，在响石镇就产生了租金、门面转让费等各项损失。2016年10月30日原告曾带了21万元的人民币在银行卡里面去接房，被告以各种理由拖延交房。本案是被告违约，不是原告不交款，由于被告未交房，所以原告行使了不安抗辩权,原告要求交房交钱同时进行。故提起上述请求。
原告为证明自己主张，提供如下证据证明：
1.原告户口簿复印件，证明原告的身份信息；
2.《商品房买卖合同》及附件，证明原告为了开药店经营需要，于2015年2月7日购买了门面。双方约定2016年10月31日交房，截止目前为止，被告所修房屋不具有交房条件，故被告不能按约定向原告交房，已构成违约，应履行房屋交付的违约金；
3.原告户口簿、结婚证、职业资格证、四川XX公司第十五门市的工商登记信息店十五门市照片5份，证明李XX与陈卫东系夫妻关系，是药师，涉案房屋系夫妻共同所有，四川XX公司第十五门市是陈卫东、李XX夫妻成立并经营的药店。
4.转款凭证、被告出具收据，证明原告在签订合同当日一次性向被告缴纳了2万元购房定金和43万元购房款，剩余款项在被告交房时支付，但由于被告违约至今，不能交房，故原告行使不安抗辩权。
5.与何X租房协议、何X身份证复印件、房产证复印件、收据；
6.与潘XX租房协议，潘XX身份证复印件、收条、房产证、隆昌市国土局出具的证明、响石山社区出具的证明；
7.与刘XX的租房协议、收条、刘XX身份证复印件、房产证复印件；
8.与潘XX的租房协议、收条、身份证复印件、房产证复印件。
被告发表质证意见，对第1组、2组、3组证据、打款凭证的三性予以认可，但是不能达到原告的证明目的。对其余证据的三性均持有异议，购房合同约定2016年10月31日交付房屋，原告就应该在该时间找被告，XX公司在2018年4月初就通知了原告接收房屋，附件第1条第二款第2项，原告应在2016年10月31日前支付21万元，原告至今未支付该款。
被告隆昌XX公司辩称，请求法庭驳回原告的诉讼请求。理由如下：
1.按照合同约定，原告应定于2016年10月31日应支付尾款21万，原告到现在还未支付，原告违约在先；
2.被告在2018年初通知了原告领取房屋，原告一直没有过问，目前已经有很多商户使用了1年多了；
3.原告的诉讼请求违约金明显过高。
被告隆昌XX公司未提供证据。
本院经审查，结合原、被告陈述及原告提供的证据,综合评定如下事实：2015年2月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》以及《皇家一号商品房买卖合同附件》，约定原告购买被告位于隆昌XX“皇家一号”X栋X层X号房屋，该商品房单价为每平米10421.6元，面积为63.33平米，总价66万元；约定分期付款，2015年2月7日前付款45万元，2016年10月31日前付款21万元。按照合同约定被告已向原告付款45万元，余款21万元至今未付。合同约定被告应在2016年10月31日前向原告交付该商品房，该房屋至今未交接。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》以及《皇家一号商品房买卖合同附件》系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效。原、被告均应按照合同履行各自义务。原告未按照合同约定支付购房余款，已构成违约，其要求被告办理房屋过户手续，不符合法律规定，本院不予支持。原告主张要求被告赔偿违约金等各项损失，由于原告在长达二年多时间里对该合同的履行情况不问不理，导致该房屋至今未进行交接。即使存在损失，对损失大小也无从评估。故对原告要求被告赔偿各项损失的请求，其证据不充分，本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告李XX的诉讼请求；
案件受理费7152元。由原告李XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
白燕律师