租的房子被卖了，租户的权益怎么被保护？

买卖不破租赁

买卖不破租赁”指在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力，租赁合同在买受人和承租人之间继续有效。在出让标的物所有权时，出卖人已将原租赁合同的本方权利义务概括转移给了买受人，买受人概括承受原租赁合同中出租人的法律地位，租赁合同在此时对买受人发生法律效力。该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。当然，这里所称“买卖”不仅仅指钱物交易行为，其他民事法律行为如赠与、遗赠、互易、以物抵债等均可适用“买卖不破租赁”的原则。

“买卖不破租赁”的立法目的在于保护承租人的利益，稳定租赁关系，保护交易安全，实现物尽其用。保护承租人的利益固然重要，但司法实践中常出现出卖人与所谓的“承租人”恶意串通，伪造租赁合同并对签约时间进行倒签，以干扰买卖标的物交付的现象；也有个别被执行人为了干扰执行与案外人恶意串通，伪造租赁合同及相关证据阻止执行标的物转移占有的情形。故应谨慎适用“买卖不破租赁”的原则，确保在保护租赁交易安全的同时不侵犯善意买受人的合法权益。在适用“买卖不破租赁”的原则时须符合三个构成要件，即：一、买受人已取得租赁物的所有权；二、所有权发生转移前，租赁合同已成立并生效；三、所有权发生转移前，租赁权已进行有效公示。

审判实践中适用“买卖不破租赁”的原则，须确保在保护租赁交易安全的同时不侵犯善意买受人的合法权益，故在适用“买卖不破租赁”的原则时须符合三个构成要件，即：买受人已取得租赁物的所有权；所有权发生转移前，租赁合同已成立并生效；所有权发生转移前，租赁权已进行有效公示。租赁权虽为债权范畴，但“买卖不破租赁”的原则却赋予了承租人的租赁权以对抗不特定买受人所有权的对世效力，然而对世效力应建立在权利已进行公示的基础上。承租人对租赁物占有使用的持续状态拥有足以为不特定买受人识别和认知的权利外观，能更好地承担租赁权的公示作用。

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