近日多处房地产项目停工烂尾事件引发热议，各方媒体平台下的购房者更是苦不堪言，评论区一个个被“预售制”坑害到倾家荡产的故事，无不令人愤然。房地产开发商以“空手套白狼”之姿，仅凭“一纸空文”就轻而易举地获得了一笔零风险零成本的巨额贷款，将利息全部转嫁给购房者。于是乎，虚假宣传、减配减标、延期交付、质量缺陷、烂尾等房地产问题乱象从生，就连多个品牌房企也频频出现债务危机，导致在全国各地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。

然而令大家更为生气的，不是自己花了一辈子积蓄搬进了烂尾楼里，而是即便没有所谓的“新房”，每个月还是要继续偿还高额的房贷。从国内司法的实践来看，几乎所有烂尾楼引起的购房者和银行之间的纠纷，法院都会判决银行胜诉。那么，买的预售房屋烂尾后是否就没有出路了呢？2021年8月2日嘉兴中院作出的二审判决给了大家希望。

2014年4月23日，许先生贷款392万元在嘉兴购买了一套别墅，2018年6月5日，开发商因资金断裂，无法继续开发，宣布房屋延期交付，并向法院提交了破产申请。新房无法交付对于许先生来说无疑是晴天霹雳，遂决定不再还贷。2020年，银行向法院提起诉讼，要求许先生偿还贷款并赔偿实现债权的律师费。一审法院支持了银行的主张，认为许先生未按约还款已构成违约，银行有权要求许先生清偿剩余结欠借款本息，判决许先生偿还本息及律师诉讼费共计220余万元。

许先生不服一审判决的选择继续上诉，2021年8月2日，嘉兴中院作出了完全不同于一审的二审判决。

二审法院认为案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。

首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。许先生与开发商之间的商品房买卖合同履行过程中，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生据此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。根据前述规定，开发商应承担剩余贷款的还款责任。

其次，个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。

故许先生无需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任，由开发商承担。

但是许先生的经历，也仅仅只是个例，并不适合所有遇到烂尾问题的朋友。因为多数情况下，购房被解除，开发商会把钱退还给购房者，并不会直接返还给银行，仍然需要购房者本人偿还贷款。而本案中开发商进入破产清算阶段，购房合同和借贷合同同时取消，由开发商自行承担银行贷款。

因此，德敬律师并不建议大家随便解除购房合同，有些房屋停工烂尾可能只是暂时情况，开发商还没有进入破产清算阶段，如果此时解除购房合同，购房者跟开发商的关系就会从买卖关系变成债权债务关系，而买卖关系的还款优先级高于债权债务关系。此时即便拿到了开发商出具的欠条，但欠条被兑现的可能性就会降低很多，所以，遇到烂尾，千万不要盲目地着急与开发商解除购买合同，以及拒绝还贷！