【基本案情】

2013年3月14日，朱某向符某某出具《委托书》一份，约定朱某委托符某某在权限范围内以不低于人民币（下同）60万元的价格代为办理系争房屋出售的相关一切事宜，包括代为办理系争房屋的抵押登记、提前还款、注销抵押登记、签订买卖合同、过户、缴纳税款、交房等，委托期限为2013年9月14日至2014年9月13日。该《委托书》于2013年3月27日经上海市宝山公证处公证。

2013年6月29日，杜某某与朱某经上海某某房地产经纪事务所（以下简称某某事务所）居间介绍签订《买卖协议》约定朱某将系争房屋出售给杜某某，总房价款70万元，朱某于杜某某付清房款后七日内向杜某某交付系争房屋。该协议由朱某的委托代理人符某某代签。协议签订当日，杜某某向朱某的委托代理人符某某支付定金1万元；2013年9月25日，杜某某向朱某转账支付购房款36.70万元；2013年9月26日、10月25日，杜某某分别向符某某转账支付购房款10万元和16万元；杜某某支付的上述款项均由符某某出具房款收据。2013年10月25日，杜某某与符某某共同至房地产交易中心办理过户手续，杜某某代朱某缴纳相关税费共计43,131元，杜某某并将尾款2万元交由某某事务所转交朱某，某某事务所出具房款收条。审理中，杜某某与符某某均确认杜某某代原审被告缴纳的相关税费43,131元包含在总价款中，双方实际约定的房屋总价款为700,131元。符某某表示尚未收到尾款2万元。

另查明，案外人顾某某于2013年10月31日向原审法院起诉朱某，请求确认顾某某与朱某于2011年10月签订的房屋买卖协议无效，该案即（2013）浦民一(民)初字第N号案件。该案经审理查明：系争房屋产权人原登记为顾某某。2011年10月，顾某某与朱某签订协议：“因本人需套取公积金，故借用顾某某座落于新建路某某室房子过户于朱某名下，期限为2年。产证由顾某某保管，期间所有一切费用由朱某承担，直至过户至顾某某名下为止。”2011年10月20日，顾某某、朱某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价为81万元，双方在2011年12月31日前办理转让过户手续。2011年12月23日，朱某获得中国农村商业银行贷款40万元。2012年1月4日，系争房屋产权核准登记至朱伟名下；上海市住房置业担保有限公司作为抵押权人对系争房屋进行了抵押登记，债权数额40万元。朱某未向顾某某支付购房款，顾某某也未向朱某交付房屋，系争房屋至今仍由顾某某居住使用。该案经原审法院审理认为，顾某某与朱某之间无买卖系争房屋的真实意思表示，而是通过房屋买卖形式以获取银行贷款，符合有关法律规定的合同无效的情形。原审法院于2014年5月22日判决：顾某某与朱某于2011年10月20日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。上述判决现已生效。

又查明，系争房屋因（2013）浦民一(民)初字第N号案件处于司法查封状态。

杜某某于2014年1月10日诉诸原审法院，请求判令：朱某、符某某将系争房屋交付给杜某某。

【法院判决】

驳回杜某某的诉讼请求。

一审案件受理费80元、公告费560元，共计640元，由杜某某负担。

【律师评析】

根据相关法律规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。朱某依据其与原产权人顾某某签订的《上海市房地产买卖合同》取得系争房屋的所有权，现该《上海市房地产买卖合同》被认定无效，故朱某将系争房屋出售给杜某某的行为构成无权处分。系争房屋尚未登记至杜某某名下，杜某某不具备善意取得系争房屋所有权的条件，原所有权人有权追回系争房屋。故杜某某要求继续履行其与被告朱某之间签订的《买卖协议》，要求朱某交付系争房屋的请求，于法无据，法院不予支持。

朱某于2013年3月份向符某某出具了经过公证的《委托书》，委托期限为2013年9月14日至2014年9月13日。虽然符某某于2013年6月29日与杜某某签订《买卖协议》时尚未取得朱某的授权委托，但《委托书》约定的委托事项包括了代为签订买卖协议、代为收取房款等出售系争房屋的一切事宜，故符某某代签《买卖协议》及收取定金1万元的效力在《委托书》的委托期限开始后予以了补正。符义江系以朱某的名义与杜某某签订《买卖协议》和履行合同义务，杜某某也明知符某某系朱某的委托代理人。根据相关法律规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故杜某某要求符某某承担继续履行《买卖协议》的合同义务的主张，没有依据，法院不予支持。